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近日，在M公司調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該公司用于外投資的借款利息進(jìn)行了資本化，查閱近兩年的企業(yè)所得稅年度納稅申報表，也未見進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。 認(rèn)為，M公司虧大了。 現(xiàn)就用于對外投資的借款利息的財稅處理有關(guān)事項(xiàng)，舉例與大家探討—— 【案例】吉祥集團(tuán)2020年1月向銀行借款10,000.00萬元，年利率4.5%，借款期限5年。該款項(xiàng)作為股本金全部投資到四川吉祥科技公司。 吉祥集團(tuán)2020年應(yīng)付銀行借款利息=10,000.00*4.5%=450（萬元） 會計(jì)處理： 借：長期股權(quán)投資——投資成本 10,000.00萬 貸：銀行存款 10,000.00萬 借：財務(wù)費(fèi)用 450.00萬 貸：銀行存款 450.00萬 法規(guī)依據(jù)：《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號——借款費(fèi)用》 第四條 企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。 根據(jù)以上規(guī)定，吉祥集團(tuán)對外投資形成的長期股權(quán)投資，不屬于固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨，且長期股權(quán)投資資產(chǎn)不存在購建期，從投入到取得投資所有權(quán)均在同一時點(diǎn)，因此，為長期股權(quán)投資而發(fā)生的借款費(fèi)用不需要資本化，應(yīng)當(dāng)直接列入“財務(wù)費(fèi)用”。 吉祥集團(tuán)財務(wù)觀點(diǎn)：長期股權(quán)投資是資本性投入，發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化。 根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號—借款費(fèi)用》進(jìn)行會計(jì)處理，吉祥集團(tuán)財務(wù)根據(jù)自己的理解，也不能提供對外投資借款費(fèi)用利息資本化的會計(jì)處理法規(guī)依據(jù)，每日一稅認(rèn)為其會計(jì)處理值得商榷。 稅務(wù)處理： 1.增值稅 借款費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 法規(guī)依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)） 第二十七條 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣： （六）購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。 提醒：《財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號）規(guī)定，自2019年4月1日起旅客運(yùn)輸服務(wù)允許抵扣銷項(xiàng)稅額。 2.印花稅：略 3.企業(yè)所得稅 企業(yè)對外進(jìn)行長期股權(quán)投資發(fā)生借款費(fèi)用，其企業(yè)所得稅處理與會計(jì)處理相同，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期進(jìn)行企業(yè)所得稅稅前扣除。 法規(guī)依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國務(wù)院令512號） 第三十七條　企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除?！　∑髽I(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。 本條是對需要資本化的借款費(fèi)用作了列舉，并明確規(guī)定其應(yīng)計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，只能分期扣除或者攤銷。 應(yīng)計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用，是限于企業(yè)為購置、建造和生產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨而發(fā)生的借款費(fèi)用，而且此類費(fèi)用必須限于這些資產(chǎn)的購建期間，在這些資產(chǎn)購建后，或者存貨達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)后而發(fā)生的所謂借款費(fèi)用，是不允許計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，而是應(yīng)根據(jù)其他有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)稅務(wù)處理。 而用于對外投資形成的投資資產(chǎn)發(fā)生的利息并不在該條列舉的需要資本化的范圍之內(nèi)，那么就在按照一般的處理規(guī)則允許其費(fèi)用化處理，即計(jì)入當(dāng)期的財務(wù)費(fèi)用稅前列支。 法規(guī)依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國務(wù)院令512號） 第七十一條　企業(yè)所得稅法第十四條所稱投資資產(chǎn)，是指企業(yè)對外進(jìn)行權(quán)益性投資和債權(quán)性投資形成的資產(chǎn)?！　∑髽I(yè)在轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時，投資資產(chǎn)的成本，準(zhǔn)予扣除?！　⊥顿Y資產(chǎn)按照以下方法確定成本：　　（一）通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款為成本；　?。ǘ┩ㄟ^支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本。 根據(jù)本條規(guī)定，以現(xiàn)金方式取得的長期股權(quán)投資資產(chǎn)，以購買價款（即實(shí)際投入的投資款）為成本，在轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時扣除。 因此，企業(yè)對外進(jìn)行長期股權(quán)投資發(fā)生借款費(fèi)用，不得計(jì)入長期股權(quán)投資資產(chǎn)的成本，如果不允許作為經(jīng)營性費(fèi)用在稅前扣除，則永久性不能在企業(yè)所得稅稅前扣除，顯然《企業(yè)所得稅法》的立法精神不符。 另，《企業(yè)所得稅法》實(shí)施以后，《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例和配套文件，并未明確規(guī)定企業(yè)對外進(jìn)行長期股權(quán)投資發(fā)生借款費(fèi)用應(yīng)計(jì)入投資的成本，不得作為經(jīng)營性費(fèi)用在稅前扣除。 由此可見，借款費(fèi)用資本化的企業(yè)所得稅處理與會計(jì)處理是相同的，企業(yè)為長期股權(quán)投資而發(fā)生的利息支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期作為經(jīng)營性費(fèi)用在企業(yè)所得稅稅前扣除。 綜上所述， M公司將用于對外投資的借款利息進(jìn)行了資本化，虧大了；對外投資的借款利息，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期財務(wù)費(fèi)用在稅前列支。

一、銷售住房征免印花稅1、免稅：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。2、征稅：對個人以外的單位等銷售或購買住房按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅。3、減稅：按現(xiàn)行“六稅二費(fèi)”減免稅優(yōu)惠政策規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人可以享受減半征收印花稅。二、銷售非住房征免印花稅1、征稅：銷售或購買非住房按規(guī)定“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅。2、減稅：按現(xiàn)行“六稅二費(fèi)”減免稅優(yōu)惠政策規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人可以享受減半征收印花稅。三、相關(guān)政策依據(jù)：1、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）第四條規(guī)定：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。2、根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）《印花稅稅目稅率表》規(guī)定：11.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等移書據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬分之五貼花。3、根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）第十條規(guī)定：‘財產(chǎn)所有權(quán)’轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。4、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第二條規(guī)定：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。減免性質(zhì)代碼090117015、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）第四條規(guī)定：增值稅小規(guī)模納稅人已依法享受資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受本通知第三條規(guī)定的優(yōu)惠政策。

小李是一家公司的財會人員，在一次坐公車辦理業(yè)務(wù)時，公車出現(xiàn)了故障，所以從公司支出了2 000元用來維修。但是由于時間緊急，小李便向維修公司先要了一張收據(jù)，想等到日后有時間再來索取發(fā)票，回去后入賬也是用收據(jù)作為憑證的。日子一久，小李便忘記索要發(fā)票這回事。結(jié)果稅務(wù)局稽查時發(fā)現(xiàn)了這件事，小李以及公司面臨被處罰的法律后果。上述案例中的這種外來收據(jù)，就是我們經(jīng)常談到的“白條”之一。那么用“白條”來入賬，究竟有什么風(fēng)險？與此同時，很多人都認(rèn)為500元以下的支出不需要發(fā)票，可以直接“白條入賬”進(jìn)行稅前扣除，確實(shí)如此么？01相關(guān)規(guī)定針對“500元以下支出不需要發(fā)票“的觀點(diǎn)，我們先看一下具體文件的規(guī)定：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2018年第28號)第九條：“企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證；對方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個人從事應(yīng)稅項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)務(wù)的銷售額不超過增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點(diǎn)。稅務(wù)總局對應(yīng)稅項(xiàng)目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證?！?、如果對方已經(jīng)辦理了稅務(wù)登記的，就必須以發(fā)票為稅前扣除憑證了，比如個體戶文具店肯定是辦理了稅務(wù)登記的。因?yàn)楦鶕?jù)《個體工商戶條例(2016年修訂)》，對于有固定經(jīng)營場所的，應(yīng)經(jīng)工商行政管理部門登記，成為個體工商戶。由于現(xiàn)在已實(shí)現(xiàn)五證合一，對于已登記成為個體工商戶的，在辦理工商登記的時候就已經(jīng)進(jìn)行了稅務(wù)登記。提示：增值稅上把納稅人分為單位和個人，單位是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位；個人，是指個體工商戶和其他個人。這里的“其他個人”到底說的是誰，稅法沒有直接寫明，其實(shí)就是“自然人”，“自然人”辦理了稅務(wù)登記就是個體工商戶了。2、對方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個人： (1)如果對方是無需辦理稅務(wù)登記的單位，支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的，那就要以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票為稅前扣除憑證。需要注意的，起征點(diǎn)的規(guī)定只適用于個人，單位不存在起征點(diǎn)的概念。(2)如果對方是從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個人，支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的，就需要區(qū)分具體情況了，就是看銷售額有沒有超過增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點(diǎn)了，超過起征點(diǎn)的就需要以發(fā)票為稅前扣除憑證了。我們再來看看起征點(diǎn)的規(guī)定：政策依據(jù)1：《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2011年修訂)第三十七條：“增值稅起征點(diǎn)的適用范圍限于個人。增值稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：(一)銷售貨物的，為月銷售額5000-20000 元；(二)銷售應(yīng)稅勞務(wù)的，為月銷售額5000-20000元；(三)按次納稅的，為每次(日)銷售額300-500元。省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和國家稅務(wù)局應(yīng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用的起征點(diǎn)，并報財政部、國家稅務(wù)總局備案?！闭咭罁?jù)2：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅[2016]36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十九條：“個人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的，免征增值稅；達(dá)到起征點(diǎn)的，全額計(jì)算繳納增值稅。增值稅起征點(diǎn)不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶?！?第五十條規(guī)定：“增值稅起征點(diǎn)幅度如下: (一)按期納稅的，為月銷售額5000-20000元(含本數(shù))。(二)按次納稅的，為每次(日)銷售額300-500元(含本數(shù))?！币虼?，對于按次納稅的個人，增值稅的起征點(diǎn)為500元。為什么是500元？其實(shí)規(guī)定里說的是300-500元，這個國家層面規(guī)定的幅度，具體的金額由省、自治區(qū)、直轄市自行確定，絕大多數(shù)規(guī)定的是500元?？偨Y(jié)：屬于境內(nèi)發(fā)生的屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的，不需要發(fā)票的情形，就是對方是未辦理稅務(wù)登記的個人，且按次納稅的，提供的應(yīng)稅項(xiàng)目的銷售額每次(日)未超過500元，但是需要獲取載明收款個人姓名及身份證號、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息收款憑證。02典型示例我們來看看常見的情形：案例1：在路邊流動小攤販張三那里買了300塊錢的水果。答：不需要發(fā)票。對方是未辦理稅務(wù)登記的個人，金額未超過500元，可以以載有張三名字及身份證信息的收據(jù)作為稅前扣除憑證。案例2：公司請了一個臨時工李四來搞衛(wèi)生，支付了500元的勞務(wù)費(fèi)。答：不需要發(fā)票。對方是未辦理稅務(wù)登記的個人，金額未超過500元，可以以載有李四名字及身份證信息的收據(jù)作為稅前扣除憑證。如果對方是家政公司派來的，那其實(shí)是家政公司提供了應(yīng)稅行為，需要獲取家政公司開具的發(fā)票。案例3：在個體戶張三的門店那里買了400塊錢的辦公用品，且張三聲稱自己月營業(yè)額絕對到不了10萬，享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠。答：需要發(fā)票。對方是已經(jīng)辦理了稅務(wù)登記的個體戶，即使金額未超過500元，也需要獲取發(fā)票。盡管對方可以免征增值稅，但不代表不用開具發(fā)票，自己開不了發(fā)票也是可以申請代開，一般納稅人取得專票還可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。案例4：公司通過銀行轉(zhuǎn)賬一筆款項(xiàng)，發(fā)生的手續(xù)費(fèi)支出10元。答：需要發(fā)票。對方可是銀行哦，肯定是辦理了稅務(wù)登記的，啥也別說了，只要是增值稅應(yīng)稅范圍，哪怕是1分錢也是需要發(fā)票的，一般納稅人取得專票還可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。支付銀行的貸款利息支出也是同樣道理，同樣需要發(fā)票作為稅前扣除憑證。案例5：公司通過微信、支付寶收款，支付手續(xù)費(fèi)支出0.50元。答：需要發(fā)票。你會覺得騰訊和阿里巴巴旗下的微信和支付寶沒辦理稅務(wù)登記嗎？同樣，一般納稅人取得專票還可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。案例6：公司支付通過銀行代扣的辦公電話費(fèi)500元。答：需要發(fā)票。不管是中國電信還是中國移動或者是中國聯(lián)通，肯定是可以提供發(fā)票的，一般納稅人取得專票還可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。案例7：公司員工豬哥準(zhǔn)備坐飛機(jī)出差，結(jié)果公司另有安排，發(fā)生的退票支付手續(xù)費(fèi)支出250元。答：需要發(fā)票。各大航空公司絕對是辦了稅務(wù)登記的，不信你去查。一般納稅人取得專票還可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。03風(fēng)險提示除了符合上述規(guī)定的“白條入賬，用不合規(guī)的“白條”入賬，除了面臨不能稅前扣除的風(fēng)險，還面臨行政處罰的法律后果，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第三十五條規(guī)定，“違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收”。（一）應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；（二）使用稅控裝置開具發(fā)票，未按期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送開具發(fā)票的數(shù)據(jù)的；（三）擴(kuò)大發(fā)票使用范圍的；（四）以其他憑證代替發(fā)票使用的；（五）跨規(guī)定區(qū)域開具發(fā)票的；（六）未按照規(guī)定繳銷發(fā)票的；（七）未按照規(guī)定存放和保管發(fā)票的。

房地產(chǎn)企業(yè)100個涉稅風(fēng)險點(diǎn)！本文來源：小陳稅務(wù)、地產(chǎn)財稅刊1.取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際付款金額是否與土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同的金額一致；2.房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，是否按照土地出讓金（買價）全額和適用稅率計(jì)算繳納了契稅；3.采用協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算了繳納契稅；4.招拍掛方式取得土地使用權(quán)，配建回遷安置住房或公共配套設(shè)施無償交付政府的，是否按照規(guī)定將支付給動遷戶或回遷戶及其他補(bǔ)償費(fèi)用作為契稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納契稅；5.采用分期付款方式取得土地使用權(quán)，是否按照全部價款和適用稅率計(jì)算繳納了契稅；6.改變土地用途補(bǔ)繳土地出讓金及其他費(fèi)用是否按照規(guī)定申報繳納了契稅，土地出讓金減免的手續(xù)是否齊全；土地出讓金減免的情況下，是否沖減了契稅計(jì)稅依據(jù)。7.取得土地使用權(quán)時的土地使用權(quán)受讓合同是否按照規(guī)定計(jì)稅并貼花。8.城鎮(zhèn)土地使用稅：申報的占用土地面積、適用稅額是否正確；9.城鎮(zhèn)土地使用稅：納稅義務(wù)發(fā)生時間和終止時間是否正確，是否按照規(guī)定時限及時足額申報納稅。10.向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用是否多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。11.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段簽訂的勘察設(shè)計(jì)合同、廣告制作合同、建筑安裝承包合同、借款合同、購銷合同等是否按規(guī)定繳納了印花稅；12.監(jiān)理合同不屬于印花稅范圍的是否多繳了印花稅；13.規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工階段支付給境外設(shè)計(jì)費(fèi)是否及時代扣所得稅及增值稅；14.房地產(chǎn)開發(fā)階段繳納的市政設(shè)施配套費(fèi)是否計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)及時足額繳納契稅15.分期開發(fā)土地是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本，項(xiàng)目分期的判斷依據(jù)是否充足，成本的分?jǐn)傇瓌t（占地面積法、建筑面積法，其他合理方法等）是否合理；16.征地、拆遷支出是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本；17.取得土地使用權(quán)時繳納的耕地占用稅是否按照配比原則計(jì)入產(chǎn)品成本；18.公共配套設(shè)施建造費(fèi)用分?jǐn)偸欠窈侠恚?9.市政設(shè)施配套費(fèi)分?jǐn)偸欠窈侠恚?0.拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支和分?jǐn)偸欠窈侠恚?1.房地產(chǎn)開發(fā)的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算分?jǐn)偸欠窈侠恚?2.自建產(chǎn)品的材料成本核算是否準(zhǔn)確，是否存在虛增本期成本的風(fēng)險；23.本期對外承包工程價款的確定是否準(zhǔn)確，是否存在虛增本期成本的風(fēng)險；24.甲供材項(xiàng)目的成本核算是否準(zhǔn)確；25.向關(guān)聯(lián)方采購材料和服務(wù)定價是否合理；26.尚未出售和已售的開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等發(fā)生的支出是否按規(guī)定計(jì)入期間費(fèi)用；27.樣板房的裝修費(fèi)及購置的配套物資是否按照規(guī)定分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)成本或銷售費(fèi)用；28.開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息是否按照規(guī)定資本化；29.開發(fā)產(chǎn)品在建期間預(yù)提費(fèi)用計(jì)提的范圍是否準(zhǔn)確、計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定，是否按照規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整；30.施工期間接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱；31.與多個開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的開發(fā)間接費(fèi)用，是否按照受益原則和配比原則選擇合理的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配。32.銷售產(chǎn)品是否遵循交付使用、竣工驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)備案孰先原則確認(rèn)收入，是否存在延遲結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入的風(fēng)險；33.預(yù)售方式銷售產(chǎn)品的預(yù)收款是否計(jì)入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目，未按規(guī)定期限足額預(yù)繳稅款，延遲或不計(jì)應(yīng)稅收入；34.按揭銷售產(chǎn)品是否存在將按揭款計(jì)入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”等科目，未按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間申報納稅；35.分期收款方式銷售商品房是否按照銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入；提前付款的，是否在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；36.是否存在以代銷、分銷、包銷、轉(zhuǎn)銷等方式分解產(chǎn)品銷售收入，未按照規(guī)定申報納稅；視同買斷方式代銷和采取基價（保底價）并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，是否按照合同約定價格確認(rèn)計(jì)稅收入；超過約定價格的房款是否按照規(guī)定計(jì)入應(yīng)稅收入；37.將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人是否按照視同銷售進(jìn)行稅務(wù)處理；38.將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否按非貨幣性交易準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理，是否存在未開發(fā)票入賬、未計(jì)收入、未及時足額申報納稅的風(fēng)險；39.跨年度已完工開發(fā)項(xiàng)目是否按規(guī)定及時、準(zhǔn)確確認(rèn)收入；40.跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入；41.完工產(chǎn)品是否按預(yù)計(jì)毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅，是否存在未按規(guī)定及時、準(zhǔn)確確認(rèn)收入的風(fēng)險；42.開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司是否按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，并按規(guī)定申報納稅；43.將公共配套設(shè)施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位是否按規(guī)定申報納稅；44.無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房是否按視同銷售處理，并按規(guī)定的期限和計(jì)稅依據(jù)申報繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、土地增值稅等；45.銷售無產(chǎn)權(quán)的開發(fā)產(chǎn)品、“以租代售”車位是否確認(rèn)了應(yīng)稅收入；46.采取折扣促銷模式銷售是否按規(guī)定開具發(fā)票，是否按照規(guī)定申報納稅；47.買房送車位、買房送物業(yè)費(fèi)、促銷贈送禮品等是否做視同銷售處理，涉及代扣代繳個人所得稅的，是否履行了扣繳義務(wù)。48.是否隨意調(diào)整已完工的開發(fā)成品成本歸集和分?jǐn)偟姆椒ǎ虿煌杀緦ο蟮某杀举M(fèi)用相互混淆，成本費(fèi)用核算不實(shí)；49.是否將公共配套設(shè)施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位未按規(guī)定申報納稅，存在少繳稅款的風(fēng)險。50.是否按照受益原則和配比原則分配共同成本，是否選擇合理的占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理比例確定各個成本核算對象共同承擔(dān)的共同成本；51.取得土地使用權(quán)是否按照已開發(fā)項(xiàng)目與待開發(fā)項(xiàng)目的占比、開發(fā)項(xiàng)目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比確定當(dāng)期扣除的土地價款；52.土地進(jìn)行評估增值，入賬成本是否符合稅法相關(guān)規(guī)定；53.是否按照已開發(fā)項(xiàng)目與待開發(fā)項(xiàng)目的占比、開發(fā)項(xiàng)目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比等合理比例確定當(dāng)期的開發(fā)成本，是否虛增銷售面積，多計(jì)當(dāng)期開發(fā)成本；54.是否提前結(jié)轉(zhuǎn)未銷售的產(chǎn)品成本、混淆開發(fā)成本和期間費(fèi)用；55.是否多預(yù)提施工費(fèi)用，虛增開發(fā)成本，或提前列支成本支出；56.是否將開發(fā)期間應(yīng)資本化的利息支出列入期間費(fèi)用。57.是否混淆開辦費(fèi)、開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限；58.是否將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)一次性稅前扣除；59.是否將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支；60.是否將售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用直接作期間費(fèi)用稅前扣除；61.購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)等用于簡易計(jì)稅方法的，是否按照規(guī)定未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額或進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出；62.向非金融機(jī)構(gòu)融入的資金利率是否超標(biāo)，是否取得合規(guī)票據(jù)，是否履行了相關(guān)稅種的扣繳義務(wù)。63.取得預(yù)售收入(包括定金、車位、誠意金等各類與房產(chǎn)銷售相關(guān)的收款)是否按規(guī)定及時申報納稅，是否按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；64.涉及股東或關(guān)聯(lián)方的房產(chǎn)銷售、以開發(fā)項(xiàng)目抵頂工程款等是否遵循獨(dú)立交易原則，按公允價格確認(rèn)收入并按規(guī)定申報納稅；65.是否存在應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算，或稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算；66.辦理土地增值稅清算時，附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料是否符合清算要求；67.辦理土地增值稅清算時，土地成本分?jǐn)偸欠穹弦?guī)定；68.“甲供工程”業(yè)務(wù)是否將收到的建筑施工企業(yè)開具的含“甲供材”金額的增值稅發(fā)票和獲得材料供應(yīng)商開具的材料增值稅發(fā)票合計(jì)金額確定“開發(fā)成本”，虛列“甲供材料”成本；69.多個開發(fā)項(xiàng)目共同發(fā)生的拆遷補(bǔ)償（安置）房成本，是否在各清算單位之間按合理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配；70.用于拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)項(xiàng)目是否按照視同銷售處理；71.用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，是否以公允價格確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；72．委托方支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，是否按照實(shí)際發(fā)放金額計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；73.回遷戶支付給委托方的補(bǔ)差價款，是否抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；74.采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，是否按照公允價格計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；75.異地安置的房屋屬于購入的，是否以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；76.貨幣安置拆遷的，是否按照合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。77.土地增值稅清算時，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的借款費(fèi)用或利息支出，是否調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除；78.土地增值稅清算時，是否能夠準(zhǔn)確界定和核算開發(fā)間接費(fèi)用；79.土地增值稅清算時，土地扣除成本是否取得了省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)作為合法有效的憑證；80.土地增值稅清算時，成本的扣除范圍是否符合規(guī)定，能否準(zhǔn)確區(qū)分土地增值稅的扣除項(xiàng)目和企業(yè)所得稅的稅前扣除項(xiàng)目。81.是否準(zhǔn)確劃分自用房地產(chǎn)、存貨房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的范圍；82.投資性房地產(chǎn)租賃期間的租賃收入是否確認(rèn)收入，是否按規(guī)定申報繳納了增值稅、附加稅及房產(chǎn)稅；83.待出售開發(fā)產(chǎn)品出租給關(guān)聯(lián)企業(yè)的租金是否遵循獨(dú)立交易原則；84.租賃合同以及銷售合同等合同是否按照規(guī)定申報繳納印花稅；85.將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)的租金收入抵頂工程價款、材料款、貸款利息等事項(xiàng)是否按照規(guī)定申報納稅；86.以公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)（待出售）轉(zhuǎn)回開發(fā)產(chǎn)品或開發(fā)成本是否同時按照公允價值一并轉(zhuǎn)入。87.是否將轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品裝修費(fèi)等資本化支出一次性直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用；88.是否將樣板房、售樓處的裝修費(fèi)等資本化支出計(jì)入房產(chǎn)原值；89.是否將產(chǎn)權(quán)歸屬為委托人的公共配套設(shè)施納入固定資產(chǎn)管理；90.是否將經(jīng)營性租賃的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建、裝修支出按規(guī)定攤銷。91.將土地使用權(quán)作價對外投資取得其他單位股權(quán)時是否未按照公允價值確認(rèn)收入，并申報納稅；92.將開發(fā)的產(chǎn)品作價對外投資取得其他單位股權(quán)是否按照公允價值確認(rèn)收入，并申報納稅。93.接受房地產(chǎn)投資的委托人在辦理作價入股手續(xù)時是否按規(guī)定視同購進(jìn)房地產(chǎn)申報繳納契稅；94.接受房地產(chǎn)投資后，是否按照轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)的公允價值確認(rèn)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)；95.接受房地產(chǎn)投資入股后，是否按照“實(shí)收資本”和“資本公積”科目新增金額繳納印花稅；96.受讓或轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同是否按照規(guī)定申報繳納印花稅97.委托方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)與其他企業(yè)合作，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未形成股權(quán)時，在轉(zhuǎn)出當(dāng)期以及分得開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)期是否按照規(guī)定確定開發(fā)產(chǎn)品成本、轉(zhuǎn)讓收益以及對稅收與會計(jì)差異進(jìn)行調(diào)整；98.其他企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資于委托人未形成股權(quán)時，委托人是否按照規(guī)定確定取得土地的入賬成本和換出開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)稅收入；99.委托人以開發(fā)產(chǎn)品作為分配，合作開發(fā)建房分配開發(fā)產(chǎn)品是否按照規(guī)定確認(rèn)應(yīng)稅收入；100.委托人以分配項(xiàng)目利潤作為分配形式，合作建房是否按照規(guī)定確定扣除項(xiàng)目。

土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，除了對個人轉(zhuǎn)讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅外，對單位或個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。但在實(shí)際執(zhí)行中，由于舊房扣除項(xiàng)目金額難以確定，有的地方一律實(shí)行核定征收，不僅隨意性較大，而且會造成稅負(fù)不公。本文舉例分析了轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅計(jì)算方法，供讀者參考。案例一：能夠取得舊房及建筑物的評估價格某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟如下:1.計(jì)算評估價格。其公式為：評估價格=重置成本價×成新度折扣率2.匯集扣除項(xiàng)目金額。3.計(jì)算增值率。4.依據(jù)增值率確定適用稅率。5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)（1）評估價格=600×70%=420（萬元）（2）允許扣除的稅金為27.5萬元（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬元）（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）案例二：不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票王某2017年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2011年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？解析：（一）計(jì)稅收入根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。（二）可扣除房產(chǎn)原值根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)?？煽鄢慨a(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金1. 城建稅7%、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育附加（2%），合計(jì)=28.5714×12%=3.43（萬元）；2. 購買時繳納的契稅12萬元，允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；3. 假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為15.43萬元（3.43+12）。（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436（萬元）。（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%。（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。