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土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，除了對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅外，對(duì)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。但在實(shí)際執(zhí)行中，由于舊房扣除項(xiàng)目金額難以確定，有的地方一律實(shí)行核定征收，不僅隨意性較大，而且會(huì)造成稅負(fù)不公。本文舉例分析了轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅計(jì)算方法，供讀者參考。
案例一：能夠取得舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為七成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。
解析：
出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟如下:
1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為：
評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
2.匯集扣除項(xiàng)目金額。
3.計(jì)算增值率。
4.依據(jù)增值率確定適用稅率。
5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
（1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬(wàn)元）
（2）允許扣除的稅金為27.5萬(wàn)元
（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬(wàn)元）
（4）增值額=500－447.5=52.5（萬(wàn)元）
（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬(wàn)元）
案例二：不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票
王某2017年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬(wàn)元，該房系王某2011年11月1日購(gòu)買，發(fā)票顯示購(gòu)買價(jià)格為400萬(wàn)元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？
解析：
（一）計(jì)稅收入
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?a target="_blank" href="/web/laws/detail-4656.html">土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬(wàn)元）
計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43（萬(wàn)元）。
（二）可扣除房產(chǎn)原值
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬(wàn)元）
（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金
1. 城建稅7%、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育附加（2%），合計(jì)=28.5714×12%=3.43（萬(wàn)元）；
2. 購(gòu)買時(shí)繳納的契稅12萬(wàn)元，允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購(gòu)買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；
3. 假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問(wèn)題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為15.43萬(wàn)元（3.43+12）。
（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬(wàn)元）。
（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436（萬(wàn)元）。
（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%。
（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬(wàn)元）。