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　 實務(wù)中，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過預(yù)售方式進(jìn)行房地產(chǎn)項目銷售，但在企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅的計算上，常常出現(xiàn)問題。國家稅務(wù)總局溫州市稅務(wù)局第一稅務(wù)分局在對M企業(yè)開展稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對時發(fā)現(xiàn)，其在預(yù)收房款過程中，存在三個常見且典型的稅務(wù)風(fēng)險點。 案例　　M房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為增值稅一般納稅人，其開發(fā)的A項目2019年4月開始建設(shè)，2019年10月取得商品房預(yù)售許可證，項目尚未竣工。2020年，M企業(yè)共取得A項目預(yù)售房款22236萬元，已申報繳納相應(yīng)增值稅。已知該企業(yè)適用土地增值稅預(yù)征率2%，企業(yè)所得稅計稅毛利率10%。　 風(fēng)險一 預(yù)收款未及時確認(rèn)收入　　　M企業(yè)2020年度所收取的22236萬元預(yù)售房款，均在“預(yù)收賬款”科目下核算，已選擇按“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”開具增值稅不征稅發(fā)票，并申報繳納相應(yīng)增值稅。稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，企業(yè)“其他應(yīng)付款”科目下，還另外掛賬2019年10月以前取得的誠意金1964萬元?！　“凑铡秶叶悇?wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！　　崉?wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)，在收取房款前，一般會收到購房者的定金、訂金、誠意金和認(rèn)購金等款項。從法律意義來分析，定金具有擔(dān)保作用，合同雙方均受法律限制；訂金、誠意金、認(rèn)購金均非法律概念，一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證前，因無法簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，而向購房意向人收取的非正式約定款項?！　∧壳?，這些款項中，哪些屬于預(yù)收款，相關(guān)稅收政策并沒有作出詳細(xì)規(guī)定。不過，結(jié)合這些款項的法律意義，及各地稅務(wù)機關(guān)執(zhí)行口徑來看，比較一致的觀點是：房地產(chǎn)企業(yè)收取的定金應(yīng)視為預(yù)收款項，而誠意金、訂金、認(rèn)購金等則不應(yīng)視為預(yù)收款項。　　　稅務(wù)人員進(jìn)一步核實發(fā)現(xiàn)，M企業(yè)在“其他應(yīng)付款”科目下核算的誠意金所對應(yīng)的意向人，均已于2019年10月與企業(yè)簽訂了正式的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，合同中約定，以誠意金沖抵購房款。據(jù)此，M企業(yè)在2019年10月以前，不需要就誠意金申報納稅，但2019年10月合同簽訂后，誠意金已自動轉(zhuǎn)為購房人預(yù)付款。因此，M企業(yè)2019年度少計收入1964萬元，應(yīng)補繳2019年度增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等相關(guān)稅金，并按規(guī)定繳納滯納金?！　? 風(fēng)險二 土地增值稅預(yù)繳不足　　對于M企業(yè)2020年度取得預(yù)售房款22236萬元，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，2020年度，企業(yè)采用“不含稅收入=預(yù)售房款÷（1+9%）”的公式，計算出不含稅收入20400萬元，并據(jù)此計算、申報繳納了土地增值稅408萬元?！　　　　秶叶悇?wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)＝預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！　　　∫蚍康禺a(chǎn)開發(fā)項目在未完工產(chǎn)品預(yù)售階段所收取的款項，尚未達(dá)到增值稅納稅義務(wù)發(fā)生條件，相關(guān)款項作為預(yù)收款，僅須預(yù)繳增值稅。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅預(yù)繳的計征依據(jù)，有且只有兩個選擇：要么按預(yù)收款全額確定，要么按預(yù)收款減去増值稅預(yù)繳稅額確定?！　　　∩鲜霭咐?，M企業(yè)A項目2020年度土地增值稅預(yù)繳計征依據(jù)，要么是22236萬元，要么是21624萬元〔22236-22236÷（1+9%）×3%〕，兩者均高于其目前確認(rèn)的20400萬元。因此，M企業(yè)存在2020年度土地增值稅預(yù)繳稅款不足的風(fēng)險。對M企業(yè)而言，采取“預(yù)收款——應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”作為土地增值稅的預(yù)繳計征依據(jù)，更有利于其減輕前期資金壓力。因此，M企業(yè)應(yīng)申報繳納2020年度土地增值稅預(yù)繳稅款432.48萬元（21624×2%）。　　 風(fēng)險三 所得稅應(yīng)稅收入確認(rèn)不足額　　　　對于A項目2020年度所收取的22236萬元，M企業(yè)在2020年第四季度《企業(yè)所得稅季度預(yù)繳納稅申報表》第4行“加：特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”欄次中，填報本年累計數(shù)1558.56萬元，計算公式為1558.56萬元〔22236÷（1+9%）×10%-（408+73.44）〕，其中，408萬元為土地增值稅預(yù)繳稅額，73.44萬元為附加稅費。稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，該項目已簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》中，約定2020年度應(yīng)收預(yù)售房款合計數(shù)應(yīng)為23980萬元，尚有1744萬元預(yù)售房款未按約定取得。　　　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！　　　「鶕?jù)上述規(guī)定，確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的判斷標(biāo)準(zhǔn)，與增值稅及土地增值稅有所不同。增值稅及土地增值稅強調(diào)“預(yù)收款”，而企業(yè)所得稅強調(diào)的是“合同或協(xié)議約定的價款和付款日”。因此，M企業(yè)在季度申報企業(yè)所得稅時，應(yīng)按《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所約定的2020年度應(yīng)收合計數(shù)23980萬元確認(rèn)應(yīng)稅所得。以實際收到的預(yù)收款總額確認(rèn)應(yīng)稅所得，存在未足額確認(rèn)的風(fēng)險?！　　　企業(yè)應(yīng)更正申報其2020年第四季度《企業(yè)所得稅季度預(yù)繳納稅申報表》，將第4行“加：特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”欄次的數(shù)據(jù)修改為1694.08萬元，計算公式是23980÷（1+9%）×10%-（432.48+73.44），其中，432.48萬元為土地增值稅預(yù)繳稅額，73.44萬元為附加稅費?！　　　Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，按照合同約定收取了房款但尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更前，因企業(yè)原因或購房人原因需要解除合同的，在簽訂相關(guān)協(xié)議、退回相應(yīng)款項、開具增值稅紅字發(fā)票，相關(guān)賬務(wù)處理紅字沖銷、相關(guān)稅種更正申報后，應(yīng)及時向稅務(wù)機關(guān)申請退回相關(guān)稅款。

【提醒——不要以為不在西部注冊的企業(yè)不需要看】廣告公司設(shè)置在重慶和上海，不考慮特殊情況，企業(yè)所得稅稅率相差10%（25%-15%），公司注冊在重慶，但是辦公或者分支機構(gòu)在上海...，您懂得！還有需要好好閱讀《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄（2020年本）》哦！不符合的，需要創(chuàng)造條件符合，比如：酒店可以成立酒店管理公司。一、稅收優(yōu)惠政策按照《財政部 稅務(wù)總局 國家發(fā)展改革委關(guān)于延續(xù)西部大開發(fā)企業(yè)所得稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 國家發(fā)展改革委公告2020年第23號）規(guī)定：自2021年1月1日至2030年12月31日，對設(shè)在西部地區(qū)的鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。本條所稱鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)是指以《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》中規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項目為主營業(yè)務(wù)，且其主營業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額60%以上的企業(yè)。《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》由發(fā)展改革委牽頭制定。二、西部地區(qū)范圍西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)政策的適用范圍包括重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆(含兵團(tuán))、內(nèi)蒙古、廣西等西部12省(區(qū)、市),面積占全國國土面積的70%以上。同時,吉林延邊、湖北恩施、湖南湘西、江西贛州比照西部地區(qū)執(zhí)行。三、西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄（2020年本）國家發(fā)展改革委26日公布《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄（2020年本）》。西部地區(qū)鼓勵類企業(yè)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅。新修訂的目錄自2021年3月1日起施行。目錄2020年本保持了原有結(jié)構(gòu)框架和主要內(nèi)容基本穩(wěn)定。第一部分繼續(xù)援引《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》中的鼓勵類產(chǎn)業(yè)和《鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》，并明確以上目錄如修訂將按新修訂版本執(zhí)行；第二部分繼續(xù)按西部地區(qū)12?。▍^(qū)、市）分列，在各?。▍^(qū)、市）現(xiàn)有條目基礎(chǔ)上適當(dāng)增減和修改有關(guān)內(nèi)容，既體現(xiàn)國家和西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，又照顧西部不同地區(qū)的差異。點擊查看：《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄（2020年本）》https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/fzggwl/202101/t20210126_1265895.html四、執(zhí)行過程中如果出現(xiàn)疑義,如何解決?稅務(wù)機關(guān)在后續(xù)管理中,不能準(zhǔn)確判定企業(yè)主營業(yè)務(wù)是否屬于國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目時,可提請發(fā)展改革等相關(guān)部門出具意見;對不符合稅收優(yōu)惠政策規(guī)定條件的,由稅務(wù)機關(guān)按稅收征收管理法及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)處理;具體辦法由省級發(fā)展改革、稅務(wù)部門另行制定。五、在優(yōu)惠地區(qū)內(nèi)外分別設(shè)有機構(gòu)的企業(yè)享受西部大開發(fā)優(yōu)惠稅率問題（1）總機構(gòu)設(shè)在西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠地區(qū)的企業(yè)，僅就設(shè)在優(yōu)惠地區(qū)的總機構(gòu)和分支機構(gòu)（不含優(yōu)惠地區(qū)外設(shè)立的二級分支機構(gòu)在優(yōu)惠地區(qū)內(nèi)設(shè)立的三級以下分支機構(gòu)）的所得確定適用15%優(yōu)惠稅率。在確定該企業(yè)是否符合優(yōu)惠條件時，以該企業(yè)設(shè)在優(yōu)惠地區(qū)的總機構(gòu)和分支機構(gòu)的主營業(yè)務(wù)是否符合《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》及其主營業(yè)務(wù)收入占其收入總額的比重加以確定，不考慮該企業(yè)設(shè)在優(yōu)惠地區(qū)以外分支機構(gòu)的因素。該企業(yè)應(yīng)納所得稅額的計算和所得稅繳納，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2008〕28號）第十六條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理若干問題的通知》（國稅函〔2009〕221號）第二條的規(guī)定執(zhí)行。有關(guān)審核、備案手續(xù)向總機構(gòu)主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理。（2）總機構(gòu)設(shè)在西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠地區(qū)外的企業(yè)，其在優(yōu)惠地區(qū)內(nèi)設(shè)立的分支機構(gòu)（不含僅在優(yōu)惠地區(qū)內(nèi)設(shè)立的三級以下分支機構(gòu)），僅就該分支機構(gòu)所得確定適用15%優(yōu)惠稅率。在確定該分支機構(gòu)是否符合優(yōu)惠條件時，僅以該分支機構(gòu)的主營業(yè)務(wù)是否符合《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》及其主營業(yè)務(wù)收入占其收入總額的比重加以確定。該企業(yè)應(yīng)納所得稅額的計算和所得稅繳納，按照國稅發(fā)〔2008〕28號第十六條和國稅函〔2009〕221號第二條的規(guī)定執(zhí)行。有關(guān)審核、備案手續(xù)向分支機構(gòu)主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理，分支機構(gòu)主管稅務(wù)機關(guān)需將該分支機構(gòu)享受西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠情況及時函告總機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān).——《國家稅務(wù)總局關(guān)于深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略有關(guān)企業(yè)所得稅問題的公告》（稅務(wù)總局公告2012年第12號）聲明：歡迎訪問稅智星，我們的優(yōu)質(zhì)稅務(wù)快訊及研究文章主要來源于國家稅務(wù)總局、國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺、財政部、南方都市報、哈佛商業(yè)評論、經(jīng)濟觀察報、財經(jīng)雜志、新浪財經(jīng)、騰訊財經(jīng)、普華永道、德勤、畢馬威、安永、中國稅務(wù)報、北京稅務(wù)、山東稅務(wù)、上海稅務(wù)等網(wǎng)站及公眾號，如需轉(zhuǎn)載，請注明來源。

房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)在收取預(yù)收款時需要預(yù)繳增值稅，在納稅義務(wù)發(fā)生是需要計算應(yīng)繳的增值稅，減去已預(yù)繳的稅款后繳稅，那么問題來了，不同項目的應(yīng)繳稅款和預(yù)繳稅款，可以抵減嗎？很多納稅人都問過這類問題，各省市稅務(wù)局也都進(jìn)行過回答，我們一起看看各地是如何回復(fù)的。再問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅應(yīng)何時抵減增值稅留言時間：2021-02-04咨詢對象：新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局問題內(nèi)容：感謝對該問題的答復(fù)。答復(fù)只是羅列了稅務(wù)局的文件，這些文件我們都知道，但是解決不了實際問題。因此再問一下。18號公告第十四規(guī)定“房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！边@里的“抵減已預(yù)繳稅款”到底該如何抵減？是抵減全部項目的預(yù)交稅款？還是只能抵減發(fā)生增值稅納稅義務(wù)項目中的預(yù)交稅款？這兩種抵減方式結(jié)果差異很大的。請以文字形式答復(fù)，謝謝！答復(fù)機構(gòu)：新疆納稅服務(wù)中心答復(fù)時間：2021-02-09答復(fù)內(nèi)容：新疆稅務(wù)局12366呼叫中心答復(fù)：您好！您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：經(jīng)與相關(guān)部門核實答復(fù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號) 第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。根據(jù)上述文件規(guī)定，納稅在確定納稅義務(wù)發(fā)生時間時，申報抵減已預(yù)繳稅款即可。因此，請您比照上述文件執(zhí)行。感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系新疆稅務(wù)12366或主管稅務(wù)機關(guān)。河北：《河北國稅全面推開營改增有關(guān)政策問題解答(之二)》八、關(guān)于提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額問題《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第17號)第八條規(guī)定：“納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。”《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第十四條規(guī)定：“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！币虼耍峁┙ㄖ?wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應(yīng)納稅款。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B、C三個項目，其中A項目適用簡易計稅方法，B、C項目適用一般計稅方法。2016年8月，三個項目分別收到不含稅銷售價款1億元，分別預(yù)繳增值稅300萬元，共預(yù)繳增值稅900萬元。2017年8月，B項目達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時間，當(dāng)月計算出應(yīng)納稅額為1000萬元，此時抵減全部預(yù)繳增值稅后，應(yīng)當(dāng)補繳增值稅100萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《增值稅申報表》主表第19行“應(yīng)納稅額”欄次，填報1000萬元，第24行“應(yīng)納稅額合計”填報1000萬元，第28行“分次預(yù)繳稅額”填報900萬元，第34行“本期應(yīng)補(退)稅額”填報100萬元。根據(jù)上述規(guī)定，提供建筑服務(wù)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應(yīng)納稅款。河南：房地產(chǎn)企業(yè)申報時如何抵減已預(yù)繳的增值稅稅款?不同項目間預(yù)繳稅款能否互相抵減?答：預(yù)繳的稅款，應(yīng)填入增值稅納稅申報表附表四《稅額抵減情況表》中第4行“銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款” 的“本期發(fā)生額" ，"本期應(yīng)抵減稅額”由“期初余額”和“本期發(fā)生額”合計產(chǎn)生。已預(yù)繳的增值稅可以在當(dāng)期按規(guī)定計算的應(yīng)納稅額中抵減，填入“本期實際抵減稅額”，因當(dāng)期應(yīng)納稅額不足以抵減的，未抵減完的預(yù)繳稅款填入“本期實際抵減稅額”，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。在申報時，當(dāng)月已預(yù)繳的增值稅稅款可以抵減當(dāng)期應(yīng)納稅款，不足抵減的，納稅人應(yīng)補繳差額部分，抵減后仍有余額的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。房地產(chǎn)企業(yè)不同項目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報時互相抵減。湖北：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍以及對預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅是否能用來抵繳當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅后，如納稅申報的所屬期為預(yù)收款的當(dāng)期或者以后期的，其預(yù)繳稅款可用來抵繳納稅申報應(yīng)繳納增值稅。福建：房地產(chǎn)企業(yè)申報不動產(chǎn)銷售時如何抵減已預(yù)繳的增值稅稅款，不同項目間預(yù)繳稅款能否互相抵減?答：1、在申報時，當(dāng)月已預(yù)繳的增值稅稅款可以抵減當(dāng)期應(yīng)繳稅款，不足抵減的，納稅人應(yīng)補繳差額部分，抵減后仍有余額的，作為多繳稅款，抵減下期應(yīng)繳稅款。預(yù)繳稅款和納稅申報兩線并行。2、房地產(chǎn)企業(yè)不同項目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報時抵減當(dāng)期應(yīng)繳稅款。北京：12366服務(wù)-2018年11月征期貨物和勞務(wù)稅熱點問題。問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以跨項目抵減嗎?答：可以跨項目抵減。安徽：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多少自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，均是新項目，一般計稅方法。其中A項目處于預(yù)售階段，按規(guī)定預(yù)繳增值稅款;B、C項目已經(jīng)開始交房，產(chǎn)生了增值稅納稅義務(wù)，當(dāng)期有應(yīng)納稅款。請問，A項目預(yù)繳的增值稅稅款可否抵當(dāng)期B、C項目應(yīng)納增值稅稅款?國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局貨物和勞務(wù)稅處2019-06-17 10:21回復(fù)：A預(yù)繳的增值稅可以抵減B、C項目應(yīng)納增值稅稅款?！究偨Y(jié)】增值稅法及總局相關(guān)文件對此問題沒有做禁止性規(guī)定，應(yīng)該視同允許。當(dāng)然很多納稅人還是不放心，想要一個明確的答復(fù)。從各地回復(fù)看，除了新疆的回復(fù)有點像打太極，沒有明確表態(tài)，其他省市的回復(fù)還是很清楚的，那就是：預(yù)繳的增值稅稅款，可以跨項目抵減。

個體工商戶能否開具利息發(fā)票，這個問題要從兩個層面看待，技術(shù)層面是肯定沒問題，因為只要有稅控盤，均可自行在系統(tǒng)里選擇相應(yīng)編碼開具相應(yīng)發(fā)票，業(yè)務(wù)層面關(guān)鍵要看是否確實發(fā)生了借貸業(yè)務(wù)，如果確實發(fā)生了相應(yīng)業(yè)務(wù)，又有相關(guān)資料證實，比如有借款協(xié)議，有從個體工商戶對公賬戶對外支付資金流水，有利息收入的資金流水，當(dāng)然可以也應(yīng)當(dāng)向借款方開具利息發(fā)票。增值稅方面，如果是小規(guī)模納稅人，可以享受現(xiàn)行減稅免稅政策，但要注意個人所得稅的處理。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字〔1994〕20號）第一條第（四）項的規(guī)定，個體工商戶和從事生產(chǎn)、經(jīng)營的個人，取得與生產(chǎn)、經(jīng)營活動無關(guān)的各項應(yīng)稅所得，應(yīng)按規(guī)定分別計算征收個人所得稅。從實務(wù)中看，目前我國個體工商戶的經(jīng)營所得主要是來源于實體產(chǎn)業(yè)的所得，如生產(chǎn)、運輸、建筑、貿(mào)易、服務(wù)等，其征收方式多為核定征收（定期定額或者核定應(yīng)稅所得率），而資金借貸的利息收入，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，筆者認(rèn)為不能并入經(jīng)營所得適用核定征收方式，而應(yīng)根據(jù)上述財稅字〔1994〕20號的規(guī)定，單獨按照20%稅率全額計稅。個體工商戶開利息發(fā)票留言時間：2020-01-30納稅人所屬地四川問題內(nèi)容個體工商戶臨時短期（合同為6個月）借款給一施工企業(yè)，需要每月向該企業(yè)收取利息并向?qū)Ψ介_具發(fā)票。個體工商戶是否可以自主開具＂金融服務(wù)＂-利息收入 的發(fā)票？是否需要到稅務(wù)備案？附件無附件答復(fù)機構(gòu)四川省稅務(wù)局答復(fù)時間2020-02-03答復(fù)內(nèi)容四川稅務(wù)局12366呼叫中心答復(fù)：您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國發(fā)票管理辦法〉的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第587號）規(guī)定：“ 第十九條?銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。第二十條?所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。第二十一條?不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。第二十二條?開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：（一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票?！奔{稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際增值稅應(yīng)稅行為如實開具發(fā)票。（以上答復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系您的主管稅務(wù)機關(guān)咨詢）

2019年1月1日至2021年12月31日，小微企業(yè)可按規(guī)定享受普惠性稅收減免政策。 一、小微企業(yè)普惠性稅收優(yōu)惠政策 1.企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策 小微企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的，按年應(yīng)納稅所得額的5%繳納企業(yè)所得稅；年應(yīng)納稅所得額不超過300萬元的，按年應(yīng)納稅所得額的8.3%繳納企業(yè)所得稅。 法規(guī)依據(jù)：《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號） 二、對小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；對年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。 2.增值稅優(yōu)惠政策 增值稅小規(guī)模納稅人的小微企業(yè)，月銷售額10萬元以下（含本數(shù)）的，免征增值稅。 法規(guī)依據(jù)：《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號） 一、對月銷售額10萬元以下（含本數(shù)）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。 3.其他稅費減免 增值稅小規(guī)模納稅人的小微企業(yè)， 可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。 法規(guī)依據(jù)：《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號） 三、由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。 提醒：增值稅小規(guī)模納稅人已依法享受資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加、地方教育附加其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受財稅〔2019〕13號第三條規(guī)定的優(yōu)惠政策。 綜上所述，小微企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策非常好。 二、小微企業(yè)判斷標(biāo)準(zhǔn) 小型微利企業(yè)，同時具備以下4個條件： 1.從事的是國家非限制和禁止行業(yè)。 2.年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元。 3.從業(yè)人數(shù)不超過300人。 4.資產(chǎn)總額不超過5000萬元。 法規(guī)依據(jù)：《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號） 小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。 三、實務(wù)案例 案例：M公司2019年度應(yīng)納稅所得額299.95萬元，符合小微企業(yè)條件，享受小微企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。2021年1月，M公司主管稅務(wù)機關(guān)稽查局對其進(jìn)行例行檢查，查增2019年度應(yīng)納稅所得額8.55萬元。問：M公司2019年度能否小微企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策？ 案例解析： 根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例等文件規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)檢查的查補所得應(yīng)計入查補年度的應(yīng)納稅所得額。 法規(guī)依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（主席令2007年第63號） 第五條 企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。 法規(guī)依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補以前年度虧損處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第20號） 稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)以前年度納稅情況進(jìn)行檢查時調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，凡企業(yè)以前年度發(fā)生虧損、且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補的，應(yīng)允許調(diào)增的應(yīng)納稅所得額彌補該虧損。彌補該虧損后仍有余額的，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 M公司主管稅務(wù)機關(guān)稽查局對其查增2019年度應(yīng)納稅所得額8.55萬元，則 M公司2019年度應(yīng)納稅所得額為308.50萬元，不再符合小微企業(yè)條件，應(yīng)按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅77.13萬元。 總結(jié)：稅務(wù)機關(guān)檢查的查補所得應(yīng)計入查補年度的應(yīng)納稅所得額，超過小型微利企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，不得享受小型微利企業(yè)優(yōu)惠，須按補繳企業(yè)所得稅稅款。