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近日，在M公司調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該公司用于外投資的借款利息進行了資本化，查閱近兩年的企業(yè)所得稅年度納稅申報表，也未見進行企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。 認為，M公司虧大了。 現(xiàn)就用于對外投資的借款利息的財稅處理有關事項，舉例與大家探討—— 【案例】吉祥集團2020年1月向銀行借款10,000.00萬元，年利率4.5%，借款期限5年。該款項作為股本金全部投資到四川吉祥科技公司。 吉祥集團2020年應付銀行借款利息=10,000.00*4.5%=450（萬元） 會計處理： 借：長期股權投資——投資成本 10,000.00萬 貸：銀行存款 10,000.00萬 借：財務費用 450.00萬 貸：銀行存款 450.00萬 法規(guī)依據(jù)：《企業(yè)會計準則第17號——借款費用》 第四條 企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應當予以資本化，計入相關資產(chǎn)成本；其他借款費用，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。 符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。 根據(jù)以上規(guī)定，吉祥集團對外投資形成的長期股權投資，不屬于固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨，且長期股權投資資產(chǎn)不存在購建期，從投入到取得投資所有權均在同一時點，因此，為長期股權投資而發(fā)生的借款費用不需要資本化，應當直接列入“財務費用”。 吉祥集團財務觀點：長期股權投資是資本性投入，發(fā)生的借款費用應當予以資本化。 根據(jù)《企業(yè)會計準則第17號—借款費用》進行會計處理，吉祥集團財務根據(jù)自己的理解，也不能提供對外投資借款費用利息資本化的會計處理法規(guī)依據(jù)，每日一稅認為其會計處理值得商榷。 稅務處理： 1.增值稅 借款費用的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 法規(guī)依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)） 第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣： （六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。 提醒：《財政部、稅務總局、海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部、稅務總局、海關總署公告2019年第39號）規(guī)定，自2019年4月1日起旅客運輸服務允許抵扣銷項稅額。 2.印花稅：略 3.企業(yè)所得稅 企業(yè)對外進行長期股權投資發(fā)生借款費用，其企業(yè)所得稅處理與會計處理相同，應當在發(fā)生當期進行企業(yè)所得稅稅前扣除。 法規(guī)依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務院令512號） 第三十七條　企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除?！　∑髽I(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。 本條是對需要資本化的借款費用作了列舉，并明確規(guī)定其應計入有關資產(chǎn)的成本，只能分期扣除或者攤銷。 應計入有關資產(chǎn)成本的借款費用，是限于企業(yè)為購置、建造和生產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態(tài)的存貨而發(fā)生的借款費用，而且此類費用必須限于這些資產(chǎn)的購建期間，在這些資產(chǎn)購建后，或者存貨達到預定可銷售狀態(tài)后而發(fā)生的所謂借款費用，是不允許計入有關資產(chǎn)的成本，而是應根據(jù)其他有關規(guī)定作相應稅務處理。 而用于對外投資形成的投資資產(chǎn)發(fā)生的利息并不在該條列舉的需要資本化的范圍之內(nèi)，那么就在按照一般的處理規(guī)則允許其費用化處理，即計入當期的財務費用稅前列支。 法規(guī)依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務院令512號） 第七十一條　企業(yè)所得稅法第十四條所稱投資資產(chǎn)，是指企業(yè)對外進行權益性投資和債權性投資形成的資產(chǎn)?！　∑髽I(yè)在轉讓或者處置投資資產(chǎn)時，投資資產(chǎn)的成本，準予扣除?！　⊥顿Y資產(chǎn)按照以下方法確定成本：　?。ㄒ唬┩ㄟ^支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款為成本；　?。ǘ┩ㄟ^支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關稅費為成本。 根據(jù)本條規(guī)定，以現(xiàn)金方式取得的長期股權投資資產(chǎn)，以購買價款（即實際投入的投資款）為成本，在轉讓或者處置投資資產(chǎn)時扣除。 因此，企業(yè)對外進行長期股權投資發(fā)生借款費用，不得計入長期股權投資資產(chǎn)的成本，如果不允許作為經(jīng)營性費用在稅前扣除，則永久性不能在企業(yè)所得稅稅前扣除，顯然《企業(yè)所得稅法》的立法精神不符。 另，《企業(yè)所得稅法》實施以后，《企業(yè)所得稅法》及其實施條例和配套文件，并未明確規(guī)定企業(yè)對外進行長期股權投資發(fā)生借款費用應計入投資的成本，不得作為經(jīng)營性費用在稅前扣除。 由此可見，借款費用資本化的企業(yè)所得稅處理與會計處理是相同的，企業(yè)為長期股權投資而發(fā)生的利息支出，應當在發(fā)生當期作為經(jīng)營性費用在企業(yè)所得稅稅前扣除。 綜上所述， M公司將用于對外投資的借款利息進行了資本化，虧大了；對外投資的借款利息，應當計入當期財務費用在稅前列支。

一、銷售住房征免印花稅1、免稅：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。2、征稅：對個人以外的單位等銷售或購買住房按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目征收印花稅。3、減稅：按現(xiàn)行“六稅二費”減免稅優(yōu)惠政策規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人可以享受減半征收印花稅。二、銷售非住房征免印花稅1、征稅：銷售或購買非住房按規(guī)定“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目征收印花稅。2、減稅：按現(xiàn)行“六稅二費”減免稅優(yōu)惠政策規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人可以享受減半征收印花稅。三、相關政策依據(jù)：1、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）第四條規(guī)定：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅。2、根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令第11號）《印花稅稅目稅率表》規(guī)定：11.產(chǎn)權轉移書據(jù)包括財產(chǎn)所有權和版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權等移書據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬分之五貼花。3、根據(jù)《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）第十條規(guī)定：‘財產(chǎn)所有權’轉移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)。4、根據(jù)《財政部國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第二條規(guī)定：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。減免性質代碼090117015、《財政部 稅務總局關于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）第四條規(guī)定：增值稅小規(guī)模納稅人已依法享受資源稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加、地方教育附加其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受本通知第三條規(guī)定的優(yōu)惠政策。

小李是一家公司的財會人員，在一次坐公車辦理業(yè)務時，公車出現(xiàn)了故障，所以從公司支出了2 000元用來維修。但是由于時間緊急，小李便向維修公司先要了一張收據(jù)，想等到日后有時間再來索取發(fā)票，回去后入賬也是用收據(jù)作為憑證的。日子一久，小李便忘記索要發(fā)票這回事。結果稅務局稽查時發(fā)現(xiàn)了這件事，小李以及公司面臨被處罰的法律后果。上述案例中的這種外來收據(jù)，就是我們經(jīng)常談到的“白條”之一。那么用“白條”來入賬，究竟有什么風險？與此同時，很多人都認為500元以下的支出不需要發(fā)票，可以直接“白條入賬”進行稅前扣除，確實如此么？01相關規(guī)定針對“500元以下支出不需要發(fā)票“的觀點，我們先看一下具體文件的規(guī)定：《國家稅務總局關于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》(國家稅務總局公告2018年第28號)第九條：“企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目屬于增值稅應稅項目的，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務機關代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證；對方為依法無需辦理稅務登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務的個人，其支出以稅務機關代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關信息。小額零星經(jīng)營業(yè)務的判斷標準是個人從事應稅項目經(jīng)營業(yè)務的銷售額不超過增值稅相關政策規(guī)定的起征點。稅務總局對應稅項目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。”1、如果對方已經(jīng)辦理了稅務登記的，就必須以發(fā)票為稅前扣除憑證了，比如個體戶文具店肯定是辦理了稅務登記的。因為根據(jù)《個體工商戶條例(2016年修訂)》，對于有固定經(jīng)營場所的，應經(jīng)工商行政管理部門登記，成為個體工商戶。由于現(xiàn)在已實現(xiàn)五證合一，對于已登記成為個體工商戶的，在辦理工商登記的時候就已經(jīng)進行了稅務登記。提示：增值稅上把納稅人分為單位和個人，單位是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位；個人，是指個體工商戶和其他個人。這里的“其他個人”到底說的是誰，稅法沒有直接寫明，其實就是“自然人”，“自然人”辦理了稅務登記就是個體工商戶了。2、對方為依法無需辦理稅務登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務的個人： (1)如果對方是無需辦理稅務登記的單位，支出項目屬于增值稅應稅項目的，那就要以稅務機關代開的發(fā)票為稅前扣除憑證。需要注意的，起征點的規(guī)定只適用于個人，單位不存在起征點的概念。(2)如果對方是從事小額零星經(jīng)營業(yè)務的個人，支出項目屬于增值稅應稅項目的，就需要區(qū)分具體情況了，就是看銷售額有沒有超過增值稅相關政策規(guī)定的起征點了，超過起征點的就需要以發(fā)票為稅前扣除憑證了。我們再來看看起征點的規(guī)定：政策依據(jù)1：《增值稅暫行條例實施細則》(2011年修訂)第三十七條：“增值稅起征點的適用范圍限于個人。增值稅起征點的幅度規(guī)定如下：(一)銷售貨物的，為月銷售額5000-20000 元；(二)銷售應稅勞務的，為月銷售額5000-20000元；(三)按次納稅的，為每次(日)銷售額300-500元。省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和國家稅務局應在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實際情況確定本地區(qū)適用的起征點，并報財政部、國家稅務總局備案。”政策依據(jù)2：《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十九條：“個人發(fā)生應稅行為的銷售額未達到增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，全額計算繳納增值稅。增值稅起征點不適用于登記為一般納稅人的個體工商戶?！?第五十條規(guī)定：“增值稅起征點幅度如下: (一)按期納稅的，為月銷售額5000-20000元(含本數(shù))。(二)按次納稅的，為每次(日)銷售額300-500元(含本數(shù))?！币虼?，對于按次納稅的個人，增值稅的起征點為500元。為什么是500元？其實規(guī)定里說的是300-500元，這個國家層面規(guī)定的幅度，具體的金額由省、自治區(qū)、直轄市自行確定，絕大多數(shù)規(guī)定的是500元?？偨Y：屬于境內(nèi)發(fā)生的屬于增值稅應稅項目的，不需要發(fā)票的情形，就是對方是未辦理稅務登記的個人，且按次納稅的，提供的應稅項目的銷售額每次(日)未超過500元，但是需要獲取載明收款個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關信息收款憑證。02典型示例我們來看看常見的情形：案例1：在路邊流動小攤販張三那里買了300塊錢的水果。答：不需要發(fā)票。對方是未辦理稅務登記的個人，金額未超過500元，可以以載有張三名字及身份證信息的收據(jù)作為稅前扣除憑證。案例2：公司請了一個臨時工李四來搞衛(wèi)生，支付了500元的勞務費。答：不需要發(fā)票。對方是未辦理稅務登記的個人，金額未超過500元，可以以載有李四名字及身份證信息的收據(jù)作為稅前扣除憑證。如果對方是家政公司派來的，那其實是家政公司提供了應稅行為，需要獲取家政公司開具的發(fā)票。案例3：在個體戶張三的門店那里買了400塊錢的辦公用品，且張三聲稱自己月營業(yè)額絕對到不了10萬，享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠。答：需要發(fā)票。對方是已經(jīng)辦理了稅務登記的個體戶，即使金額未超過500元，也需要獲取發(fā)票。盡管對方可以免征增值稅，但不代表不用開具發(fā)票，自己開不了發(fā)票也是可以申請代開，一般納稅人取得專票還可以抵扣進項稅。案例4：公司通過銀行轉賬一筆款項，發(fā)生的手續(xù)費支出10元。答：需要發(fā)票。對方可是銀行哦，肯定是辦理了稅務登記的，啥也別說了，只要是增值稅應稅范圍，哪怕是1分錢也是需要發(fā)票的，一般納稅人取得專票還可以抵扣進項稅。支付銀行的貸款利息支出也是同樣道理，同樣需要發(fā)票作為稅前扣除憑證。案例5：公司通過微信、支付寶收款，支付手續(xù)費支出0.50元。答：需要發(fā)票。你會覺得騰訊和阿里巴巴旗下的微信和支付寶沒辦理稅務登記嗎？同樣，一般納稅人取得專票還可以抵扣進項稅。案例6：公司支付通過銀行代扣的辦公電話費500元。答：需要發(fā)票。不管是中國電信還是中國移動或者是中國聯(lián)通，肯定是可以提供發(fā)票的，一般納稅人取得專票還可以抵扣進項稅。案例7：公司員工豬哥準備坐飛機出差，結果公司另有安排，發(fā)生的退票支付手續(xù)費支出250元。答：需要發(fā)票。各大航空公司絕對是辦了稅務登記的，不信你去查。一般納稅人取得專票還可以抵扣進項稅。03風險提示除了符合上述規(guī)定的“白條入賬，用不合規(guī)的“白條”入賬，除了面臨不能稅前扣除的風險，還面臨行政處罰的法律后果，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第三十五條規(guī)定，“違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務機關責令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收”。（一）應當開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；（二）使用稅控裝置開具發(fā)票，未按期向主管稅務機關報送開具發(fā)票的數(shù)據(jù)的；（三）擴大發(fā)票使用范圍的；（四）以其他憑證代替發(fā)票使用的；（五）跨規(guī)定區(qū)域開具發(fā)票的；（六）未按照規(guī)定繳銷發(fā)票的；（七）未按照規(guī)定存放和保管發(fā)票的。

房地產(chǎn)企業(yè)100個涉稅風險點！本文來源：小陳稅務、地產(chǎn)財稅刊1.取得土地使用權時，房地產(chǎn)企業(yè)實際付款金額是否與土地出讓（轉讓）合同的金額一致；2.房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權，是否按照土地出讓金（買價）全額和適用稅率計算繳納了契稅；3.采用協(xié)議方式取得土地使用權的，土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費是否計入契稅計稅依據(jù)計算了繳納契稅；4.招拍掛方式取得土地使用權，配建回遷安置住房或公共配套設施無償交付政府的，是否按照規(guī)定將支付給動遷戶或回遷戶及其他補償費用作為契稅計稅依據(jù)計算繳納契稅；5.采用分期付款方式取得土地使用權，是否按照全部價款和適用稅率計算繳納了契稅；6.改變土地用途補繳土地出讓金及其他費用是否按照規(guī)定申報繳納了契稅，土地出讓金減免的手續(xù)是否齊全；土地出讓金減免的情況下，是否沖減了契稅計稅依據(jù)。7.取得土地使用權時的土地使用權受讓合同是否按照規(guī)定計稅并貼花。8.城鎮(zhèn)土地使用稅：申報的占用土地面積、適用稅額是否正確；9.城鎮(zhèn)土地使用稅：納稅義務發(fā)生時間和終止時間是否正確，是否按照規(guī)定時限及時足額申報納稅。10.向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用是否多抵扣進項稅額。11.規(guī)劃設計階段簽訂的勘察設計合同、廣告制作合同、建筑安裝承包合同、借款合同、購銷合同等是否按規(guī)定繳納了印花稅；12.監(jiān)理合同不屬于印花稅范圍的是否多繳了印花稅；13.規(guī)劃設計及施工階段支付給境外設計費是否及時代扣所得稅及增值稅；14.房地產(chǎn)開發(fā)階段繳納的市政設施配套費是否計入契稅計稅依據(jù)及時足額繳納契稅15.分期開發(fā)土地是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本，項目分期的判斷依據(jù)是否充足，成本的分攤原則（占地面積法、建筑面積法，其他合理方法等）是否合理；16.征地、拆遷支出是否按照配比原則歸集產(chǎn)品成本；17.取得土地使用權時繳納的耕地占用稅是否按照配比原則計入產(chǎn)品成本；18.公共配套設施建造費用分攤是否合理；19.市政設施配套費分攤是否合理；20.拆遷補償費列支和分攤是否合理；21.房地產(chǎn)開發(fā)的前期工程費、基礎設施費核算分攤是否合理；22.自建產(chǎn)品的材料成本核算是否準確，是否存在虛增本期成本的風險；23.本期對外承包工程價款的確定是否準確，是否存在虛增本期成本的風險；24.甲供材項目的成本核算是否準確；25.向關聯(lián)方采購材料和服務定價是否合理；26.尚未出售和已售的開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）日常維護、保養(yǎng)、修理等發(fā)生的支出是否按規(guī)定計入期間費用；27.樣板房的裝修費及購置的配套物資是否按照規(guī)定分攤計入開發(fā)成本或銷售費用；28.開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息是否按照規(guī)定資本化；29.開發(fā)產(chǎn)品在建期間預提費用計提的范圍是否準確、計提標準是否符合規(guī)定，是否按照規(guī)定進行了納稅調(diào)整；30.施工期間接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱；31.與多個開發(fā)項目相關的開發(fā)間接費用，是否按照受益原則和配比原則選擇合理的分攤方法進行分配。32.銷售產(chǎn)品是否遵循交付使用、竣工驗收及產(chǎn)權備案孰先原則確認收入，是否存在延遲結轉完工產(chǎn)品收入的風險；33.預售方式銷售產(chǎn)品的預收款是否計入“其他應付款”或“短期借款”等科目，未按規(guī)定期限足額預繳稅款，延遲或不計應稅收入；34.按揭銷售產(chǎn)品是否存在將按揭款計入“其他應付款”或“短期借款”等科目，未按照規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間申報納稅；35.分期收款方式銷售商品房是否按照銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入；提前付款的，是否在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；36.是否存在以代銷、分銷、包銷、轉銷等方式分解產(chǎn)品銷售收入，未按照規(guī)定申報納稅；視同買斷方式代銷和采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，是否按照合同約定價格確認計稅收入；超過約定價格的房款是否按照規(guī)定計入應稅收入；37.將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人是否按照視同銷售進行稅務處理；38.將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否按非貨幣性交易準則進行稅務處理，是否存在未開發(fā)票入賬、未計收入、未及時足額申報納稅的風險；39.跨年度已完工開發(fā)項目是否按規(guī)定及時、準確確認收入；40.跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，是否按權責發(fā)生制原則確認收入；41.完工產(chǎn)品是否按預計毛利率預交企業(yè)所得稅，是否存在未按規(guī)定及時、準確確認收入的風險；42.開發(fā)的會所等產(chǎn)權轉給物業(yè)管理公司是否按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進行稅務處理，并按規(guī)定申報納稅；43.將公共配套設施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位是否按規(guī)定申報納稅；44.無償轉讓回遷安置房是否按視同銷售處理，并按規(guī)定的期限和計稅依據(jù)申報繳納增值稅、城市維護建設稅及附加、土地增值稅等；45.銷售無產(chǎn)權的開發(fā)產(chǎn)品、“以租代售”車位是否確認了應稅收入；46.采取折扣促銷模式銷售是否按規(guī)定開具發(fā)票，是否按照規(guī)定申報納稅；47.買房送車位、買房送物業(yè)費、促銷贈送禮品等是否做視同銷售處理，涉及代扣代繳個人所得稅的，是否履行了扣繳義務。48.是否隨意調(diào)整已完工的開發(fā)成品成本歸集和分攤的方法，或不同成本對象的成本費用相互混淆，成本費用核算不實；49.是否將公共配套設施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位未按規(guī)定申報納稅，存在少繳稅款的風險。50.是否按照受益原則和配比原則分配共同成本，是否選擇合理的占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理比例確定各個成本核算對象共同承擔的共同成本；51.取得土地使用權是否按照已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比確定當期扣除的土地價款；52.土地進行評估增值，入賬成本是否符合稅法相關規(guī)定；53.是否按照已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比等合理比例確定當期的開發(fā)成本，是否虛增銷售面積，多計當期開發(fā)成本；54.是否提前結轉未銷售的產(chǎn)品成本、混淆開發(fā)成本和期間費用；55.是否多預提施工費用，虛增開發(fā)成本，或提前列支成本支出；56.是否將開發(fā)期間應資本化的利息支出列入期間費用。57.是否混淆開辦費、開發(fā)成本、期間費用的界限；58.是否將正常開工建設后發(fā)生的業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、固定資產(chǎn)等均作為開辦費一次性稅前扣除；59.是否將成本對象完工前發(fā)生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支；60.是否將售樓部、樣板房的裝修費用直接作期間費用稅前扣除；61.購進貨物、勞務、服務等用于簡易計稅方法的，是否按照規(guī)定未抵扣進項稅額或進項稅額轉出；62.向非金融機構融入的資金利率是否超標，是否取得合規(guī)票據(jù)，是否履行了相關稅種的扣繳義務。63.取得預售收入(包括定金、車位、誠意金等各類與房產(chǎn)銷售相關的收款)是否按規(guī)定及時申報納稅，是否按照規(guī)定的預征率預繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；64.涉及股東或關聯(lián)方的房產(chǎn)銷售、以開發(fā)項目抵頂工程款等是否遵循獨立交易原則，按公允價格確認收入并按規(guī)定申報納稅；65.是否存在應進行土地增值稅清算，或稅務機關要求清算，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算；66.辦理土地增值稅清算時，附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料是否符合清算要求；67.辦理土地增值稅清算時，土地成本分攤是否符合規(guī)定；68.“甲供工程”業(yè)務是否將收到的建筑施工企業(yè)開具的含“甲供材”金額的增值稅發(fā)票和獲得材料供應商開具的材料增值稅發(fā)票合計金額確定“開發(fā)成本”，虛列“甲供材料”成本；69.多個開發(fā)項目共同發(fā)生的拆遷補償（安置）房成本，是否在各清算單位之間按合理標準進行合理分配；70.用于拆遷補償?shù)拈_發(fā)項目是否按照視同銷售處理；71.用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，是否以公允價格確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費；72．委托方支付給回遷戶的補差價款，是否按照實際發(fā)放金額計入拆遷補償費；73.回遷戶支付給委托方的補差價款，是否抵減本項目拆遷補償費；74.采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，是否按照公允價格計入本項目的拆遷補償費；75.異地安置的房屋屬于購入的，是否以實際支付的購房支出計入拆遷補償費；76.貨幣安置拆遷的，是否按照合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。77.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的借款費用或利息支出，是否調(diào)整至財務費用中計算扣除；78.土地增值稅清算時，是否能夠準確界定和核算開發(fā)間接費用；79.土地增值稅清算時，土地扣除成本是否取得了省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)作為合法有效的憑證；80.土地增值稅清算時，成本的扣除范圍是否符合規(guī)定，能否準確區(qū)分土地增值稅的扣除項目和企業(yè)所得稅的稅前扣除項目。81.是否準確劃分自用房地產(chǎn)、存貨房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的范圍；82.投資性房地產(chǎn)租賃期間的租賃收入是否確認收入，是否按規(guī)定申報繳納了增值稅、附加稅及房產(chǎn)稅；83.待出售開發(fā)產(chǎn)品出租給關聯(lián)企業(yè)的租金是否遵循獨立交易原則；84.租賃合同以及銷售合同等合同是否按照規(guī)定申報繳納印花稅；85.將待售的開發(fā)產(chǎn)品轉作投資性房地產(chǎn)的租金收入抵頂工程價款、材料款、貸款利息等事項是否按照規(guī)定申報納稅；86.以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)（待出售）轉回開發(fā)產(chǎn)品或開發(fā)成本是否同時按照公允價值一并轉入。87.是否將轉為自用的開發(fā)產(chǎn)品裝修費等資本化支出一次性直接計入當期費用；88.是否將樣板房、售樓處的裝修費等資本化支出計入房產(chǎn)原值；89.是否將產(chǎn)權歸屬為委托人的公共配套設施納入固定資產(chǎn)管理；90.是否將經(jīng)營性租賃的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建、裝修支出按規(guī)定攤銷。91.將土地使用權作價對外投資取得其他單位股權時是否未按照公允價值確認收入，并申報納稅；92.將開發(fā)的產(chǎn)品作價對外投資取得其他單位股權是否按照公允價值確認收入，并申報納稅。93.接受房地產(chǎn)投資的委托人在辦理作價入股手續(xù)時是否按規(guī)定視同購進房地產(chǎn)申報繳納契稅；94.接受房地產(chǎn)投資后，是否按照轉入不動產(chǎn)的公允價值確認房產(chǎn)稅計稅依據(jù)；95.接受房地產(chǎn)投資入股后，是否按照“實收資本”和“資本公積”科目新增金額繳納印花稅；96.受讓或轉讓股權合同是否按照規(guī)定申報繳納印花稅97.委托方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權與其他企業(yè)合作，投資于其他房地產(chǎn)開發(fā)項目未形成股權時，在轉出當期以及分得開發(fā)產(chǎn)品當期是否按照規(guī)定確定開發(fā)產(chǎn)品成本、轉讓收益以及對稅收與會計差異進行調(diào)整；98.其他企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資于委托人未形成股權時，委托人是否按照規(guī)定確定取得土地的入賬成本和換出開發(fā)產(chǎn)品應稅收入；99.委托人以開發(fā)產(chǎn)品作為分配，合作開發(fā)建房分配開發(fā)產(chǎn)品是否按照規(guī)定確認應稅收入；100.委托人以分配項目利潤作為分配形式，合作建房是否按照規(guī)定確定扣除項目。

土地增值稅有關政策規(guī)定，除了對個人轉讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅外，對單位或個人轉讓非住宅類舊房及建筑物，應按規(guī)定征收土地增值稅。但在實際執(zhí)行中，由于舊房扣除項目金額難以確定，有的地方一律實行核定征收，不僅隨意性較大，而且會造成稅負不公。本文舉例分析了轉讓舊房及建筑物的土地增值稅計算方法，供讀者參考。案例一：能夠取得舊房及建筑物的評估價格某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土地增值稅額。解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應納稅額。具體計算步驟如下:1.計算評估價格。其公式為：評估價格=重置成本價×成新度折扣率2.匯集扣除項目金額。3.計算增值率。4.依據(jù)增值率確定適用稅率。5.依據(jù)適用稅率計算應納稅額。應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)（1）評估價格=600×70%=420（萬元）（2）允許扣除的稅金為27.5萬元（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%（6）應納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）案例二：不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票王某2017年9月轉讓店鋪一套，轉讓價格1000萬元，該房系王某2011年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應繳納的土地增值稅為多少？解析：（一）計稅收入根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。應繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）計稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。（二）可扣除房產(chǎn)原值根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)?？煽鄢慨a(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）（三）與轉讓房地產(chǎn)相關的稅金1. 城建稅7%、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%），合計=28.5714×12%=3.43（萬元）；2. 購買時繳納的契稅12萬元，允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；3. 假設不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為15.43萬元（3.43+12）。（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436（萬元）。（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%。（七）應繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。