來源：成都艾聚財
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發(fā)布日期：2021-06-01
(一)售房贈送汽車、家電及家具的財稅處理
1、財務(wù)處理
在銷售商品房的現(xiàn)實中，房地產(chǎn)企業(yè)贈送的汽車、家電及家具與商品房的價格不可能分別開票給購房者，只有將商品房和贈送的汽車、家電及家具的金額一起開銷售不動產(chǎn)發(fā)票給購房者，購房者才會接受。如果按照兼營行為處理分別開銷售不動產(chǎn)發(fā)票和銷售汽車發(fā)票給購房者，購房者絕對不會接受?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)贈送的汽車、家電及家具的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，是一種銷售過程中發(fā)生的支出費(fèi)用。因此，根據(jù)財政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的通知(財會[2017]22號)的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計能夠收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同進(jìn)行明細(xì)核算。合同取得成本的主要賬務(wù)處理。企業(yè)發(fā)生上述合同取得成本時，借記合同取得成本，貸記“銀行存款”“其他應(yīng)付款”等科目;對合同取得成本進(jìn)行攤銷時，按照其相關(guān)性借記“銷售費(fèi)用”等科目，貸記合同取得成本。涉及增值稅的，還應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處理。本科目期末借方余額，反映企業(yè)尚未結(jié)轉(zhuǎn)的合同取得成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房贈送汽車、家電及家具等行為的賬務(wù)處理如下：
第一，購買汽車、家電及家具入庫時
借：庫存商品——汽車、家電及家具
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)
貸：銀行存款
第二，贈送汽車、家電及家具給購房者時
借：合同取得成本——銷售費(fèi)用
貸：庫存商品——汽車、家電及家具
第三，對合同取得成本進(jìn)行攤銷時
借：銷售費(fèi)用
貸：合同取得成本——贈送汽車、家電及家具
2、稅務(wù)處理
第一，不視同銷售處理繳納增值稅。
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條第(八)項的規(guī)定，“單位或者個體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物。
基于以上稅法條款的規(guī)定，視同銷售繳納增值稅必須要滿足贈送的汽車、家電及家具是無償?shù)模袃數(shù)馁浰突蛴袟l件的贈送不屬于增值稅法上的視同銷售行為。房地產(chǎn)企業(yè)贈送汽車、家電及家具給購房者的目的不是無償贈送，而是有條件的，不買房地產(chǎn)企業(yè)的商品房是不贈送汽車、家電及家具的。因此房地產(chǎn)企業(yè)贈送汽車、家電及家具給購房者是有條件的贈送，不是視同銷售繳納增值稅。
2、視同銷售繳納企業(yè)所得稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)第二條第(一)項規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人用于市場推廣或銷售，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第80號)第二條關(guān)于“企業(yè)移送資產(chǎn)所得稅處理問題”的規(guī)定如下：企業(yè)發(fā)生《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)第二條規(guī)定情形的，除另有規(guī)定外,應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入。
因此，基于以上稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)售房時贈送的汽車、家電及家具給購房者視同銷售繳納企業(yè)所得稅時，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入，在企業(yè)所得稅匯算清繳時進(jìn)行納稅調(diào)整。
3、贈送的汽車、家電及家具給購房者不代扣代繳購房者個人所得稅
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅[2011]50號)第一條第2款：企業(yè)在向個人銷售商品(產(chǎn)品)和提供服務(wù)的同時給予贈品，不征收個人所得稅。基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)售房的同時贈送汽車、家電及家具給購房者，購房者不征個人所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)不代扣代繳購房者個人所得稅。
(二)開盤贈送小禮品的財稅處理
1、開盤贈送小禮品的業(yè)務(wù)模式
房地產(chǎn)企業(yè)為了留住意向客戶，提升客戶體驗與服務(wù)滿意度，在客戶看房時會有一些小禮品的贈送，如：食用油、餐具等。
2、開盤贈送小禮品的財務(wù)處理
由于開盤贈送小禮品純粹視促銷行為，根據(jù)財政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的通知(財會[2017]22號)的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計能夠收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同進(jìn)行明細(xì)核算。合同取得成本的主要賬務(wù)處理。企業(yè)發(fā)生上述合同取得成本時，借記合同取得成本，貸記“銀行存款”“其他應(yīng)付款”等科目;對合同取得成本進(jìn)行攤銷時，按照其相關(guān)性借記“銷售費(fèi)用”等科目，貸記合同取得成本。涉及增值稅的，還應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的處理。本科目期末借方余額，反映企業(yè)尚未結(jié)轉(zhuǎn)的合同取得成本。
因此，如果房地產(chǎn)公司在贈送給客戶小禮品時，禮品包裝上沒有印制企業(yè)的“LOGO”“名稱”等相關(guān)宣傳信息的情況下，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所購禮品用于贈送給客戶，屬于交際應(yīng)酬，交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個人消費(fèi)，需要作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出，在財務(wù)上在“管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi)”科目核算。
賬務(wù)處理如下：
第一，購買開盤贈送小禮品入庫時
借：庫存商品——贈送小禮品
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)
貸：銀行存款
第二，開盤贈送小禮品時
借：管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi)
貸：庫存商品——贈送小禮品
第三，交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個人消費(fèi)，需要作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的賬務(wù)處理
借：管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi)
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出)
如果房地產(chǎn)公司在贈送給客戶小禮品時，禮品包裝上印制企業(yè)的“LOGO”“名稱”等相關(guān)宣傳信息的情況下，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開盤贈送小禮品在“管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”核算。
3、開盤贈送小禮品的稅務(wù)處理
第一，視同銷售處理繳納增值稅。
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條第(八)項的規(guī)定，“單位或者個體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物。基于此稅法條款的規(guī)定，視同銷售繳納增值稅必須要滿足贈送小禮品是無償?shù)?，而有償?shù)馁浰突蛴袟l件的贈送不屬于增值稅法上的視同銷售行為。房地產(chǎn)企業(yè)開盤贈送小禮品是無償?shù)?，必須視同銷售繳納增值稅。增值稅的計稅依據(jù)按照以下公式確定：
組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)。
公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率根據(jù)《增值稅若干具體問題的規(guī)定》(國稅發(fā)[1993]154號)第二條第(四)項確定：納稅人因銷售價格明顯偏低或無銷售價格等原因，按法規(guī)需組成計稅價格確定銷售額的，其組價公式中的成本利潤率為10%。
2、視同銷售繳納企業(yè)所得稅
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)第二條第(一)項規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人用于市場推廣或銷售，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第80號)第二條關(guān)于“企業(yè)移送資產(chǎn)所得稅處理問題”的規(guī)定如下：企業(yè)發(fā)生《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)第二條規(guī)定情形的，除另有規(guī)定外,應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入。
因此，基于以上稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開盤贈送小禮品視同銷售繳納企業(yè)所得稅時，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入，該移送資產(chǎn)的公允價值與視同銷售繳納增值稅的增值稅計稅依據(jù)相同。
3、開盤贈送小禮品給購房者代扣代繳個人所得稅
《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)第三條企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機(jī)向本單位以外的個人贈送禮品(包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同)，以及企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，個人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，但企業(yè)贈送的具有價格折扣或折讓性質(zhì)的消費(fèi)券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。
基于以上稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開盤贈送小禮品必須按照“偶然所得”項目依照20%的稅率代扣代繳個人所得稅。
(三)老帶新業(yè)務(wù)支出的“業(yè)財稅法融合”控稅之策
1、業(yè)務(wù)模式
業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費(fèi)。
業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品
業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金
2，老帶新業(yè)務(wù)支出的賬務(wù)處理
根據(jù)財政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的通知(財會[2017]22號)的規(guī)定，合同取得成本是核算企業(yè)取得合同發(fā)生的、預(yù)計能夠收回的增量成本的科目。因此，老帶新業(yè)務(wù)支出的賬務(wù)處理如下：
第一，發(fā)生支出的賬務(wù)處理如下：
業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費(fèi)的賬務(wù)處理。
借：合同取得成本
貸：其他應(yīng)付款——代老客戶支付物業(yè)費(fèi)
業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品的賬務(wù)處理。
借：合同取得成本
貸：銀行存款——贈送家電物品
業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金的賬務(wù)處理。
借：合同取得成本
貸：銀行存款或庫存現(xiàn)金
第二，合同取得成本攤銷時的賬務(wù)處理
借：銷售費(fèi)用
貸：合同取得成本
2，老帶新業(yè)務(wù)支出的稅務(wù)處理
根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，老帶新業(yè)務(wù)支出的稅務(wù)處理，采用舉例法分析如下：
【業(yè)務(wù)模式一：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送物業(yè)費(fèi)的稅務(wù)處理案例分析】
(一)基本情況
A房開公司開展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功后免三年物業(yè)服務(wù)費(fèi)活動，假如一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)5000元。A公司旗下?lián)碛形飿I(yè)子公司B，A公司向B公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)15000元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。A、B公司均為一般納稅人，請分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理?
(二)稅務(wù)處理分析
1、A公司代替老業(yè)主張某向B公司購買了物業(yè)服務(wù)，支付對價15000元，B公司向老業(yè)主張某開具等額增值稅發(fā)票普票。
2、老業(yè)主張某為A公司提供了經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，成功售出一套房產(chǎn)，A公司應(yīng)給老業(yè)主張某的傭金，代替老業(yè)主張某，購買了三年的物業(yè)管理費(fèi)用。張某應(yīng)當(dāng)去稅務(wù)局代開增值稅普通發(fā)票給A公司，A公司憑普票進(jìn)行稅前列支，同時A公司應(yīng)按規(guī)定代扣代繳張某個人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務(wù)報酬所得”。
【業(yè)務(wù)模式二：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送家電等物品的稅務(wù)處理分析】
(一)基本情況
一般納稅人A房開公司開展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功簽約后送彩電一臺活動，假如外購彩電不含稅價5000元/臺，稅款650元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。請分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理?
(二)稅務(wù)處理分析
1、A公司將購買的彩電作為銷售傭金的對價而支付給老業(yè)主張某，因為張某為A公司提供了經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，成功售出一套房產(chǎn)。A公司屬于銷售彩電，向張某開具增值稅普通發(fā)票，按規(guī)定13%稅率征收增值稅。
2、張某獲得勞務(wù)報酬收入，應(yīng)當(dāng)去稅務(wù)局代開增值稅普通發(fā)票給A公司，A公司憑普票進(jìn)行稅前列支，同時A公司應(yīng)按規(guī)定代扣代繳張某個人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務(wù)報酬所得”。
【業(yè)務(wù)模式三：老帶新業(yè)務(wù)給老客戶送現(xiàn)金的稅務(wù)處理分析】
(一)基本情況
一般納稅人的A房開公司開展促銷售房，推出老業(yè)主推薦新業(yè)主成功簽約后送現(xiàn)金5000元，經(jīng)老業(yè)主張某推薦成功簽約了一套房產(chǎn)。請分析如何進(jìn)行稅務(wù)處理?
(二)稅務(wù)處理分析
老業(yè)主張某應(yīng)當(dāng)去稅務(wù)局代開增值稅普通發(fā)票給A公司，A公司憑普票進(jìn)行稅前列支，同時A公司應(yīng)按規(guī)定代扣代繳張某個人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務(wù)報酬所得”。
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