來源：成都艾聚財(cái)
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發(fā)布日期：2021-06-11
某企業(yè)一次性取得土地約1000畝，歷時(shí)10多年的時(shí)間，分五期開發(fā)約100萬平方米住宅、商業(yè)、酒店式公寓、地下車位等等。業(yè)態(tài)齊全，僅建設(shè)規(guī)劃許可證就N多個(gè)。項(xiàng)目龐大，滾動(dòng)式開發(fā)拉扯的時(shí)間更長，像這么一個(gè)巨型項(xiàng)目在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)該如何清算呢?分期清算和合并清算哪種清算方式對企業(yè)更為有利呢?
首先我們先來看一下，關(guān)于分期清算和合并清算稅法是如何要求的?
一、稅務(wù)總局層面
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第一條關(guān)于土地增值稅的清算單位規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期數(shù)量為單位清算金。
二、實(shí)務(wù)中存在的情形
總局文件提到按照有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行情況，那么具體是那個(gè)或哪些部門審批的為準(zhǔn)呢?
在實(shí)際操作過程中，各地的稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行的層面上又有差異，大致有以下情況：
1.根據(jù)發(fā)改委的立項(xiàng)單位確定該項(xiàng)目的土地增值稅清算單位;
2.根據(jù)以規(guī)劃部門審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定該項(xiàng)目的土地增值稅清算單位;
3.以納稅人房地產(chǎn)成本核算的基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以項(xiàng)目登記為單位進(jìn)行清算，對開發(fā)周期超過3年的項(xiàng)目，納稅人可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，選擇會(huì)計(jì)核算相對獨(dú)立的部分進(jìn)行分期清算;
4.部分稅務(wù)機(jī)關(guān)以《預(yù)售許可證》確定土地增值稅清算單位。
目前最流行的還是按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。由于土地增值稅清算相關(guān)政策執(zhí)行口徑各地稅務(wù)機(jī)關(guān)處理不同，在實(shí)務(wù)中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行不同劃分口徑的測算，與此同時(shí)，積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，尋找對企業(yè)最有利的清算方式。
結(jié)合我們文章開頭的企業(yè)的實(shí)際情況來看，項(xiàng)目開發(fā)周期比較長穗，房屋的銷售價(jià)格差異非常大，開發(fā)成本的增長速度遠(yuǎn)不及房屋的銷售價(jià)格的增長，導(dǎo)致后期銷售的增值額遠(yuǎn)超于前期銷售的增值額，因此合并清算與分期清算相比，合并清算對企業(yè)更有利。
結(jié)合目前的稅法政策以及我們的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)來判斷，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位，但實(shí)踐中對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，有很多不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)。如政府不同部門分別確定了不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，下發(fā)了很多項(xiàng)目許可。如發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、建筑許可證、銷售許可證等。不同的許可，還根據(jù)項(xiàng)目本身需求，明確了分期開發(fā)、建設(shè)以及銷售。正因?yàn)檫@些不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，給了企業(yè)可以選擇的空間。
三、針對合并與分期的籌劃思路
分析如下：
1.取得發(fā)改委立項(xiàng)和規(guī)劃時(shí)，避免不必要的分期，導(dǎo)致土地增值稅稅負(fù)的增加，這是最根本的解決思路;
2.事先通過項(xiàng)目測算，預(yù)測各種方案下的稅負(fù)情況源，從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)平衡好各期稅負(fù);
3.利用政策模糊地帶，創(chuàng)造符合合并的條件，通過與稅務(wù)局溝通，爭取合并。
凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃屬于系統(tǒng)工程，公司各部門需要在項(xiàng)目立項(xiàng)前就要參與戰(zhàn)略規(guī)劃，事中做好過程管理，清算時(shí)充分了解當(dāng)?shù)刂鞴芫值膱?zhí)行政策做好溝通。
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