個人以房產投資入股，應該如何納稅？
來源：成都艾聚財
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發(fā)布日期：2021-06-16
有網友問：某人將自有的房產，投資入股到甲有限責任公司，是否需要繳稅？投資人和甲公司是否需要繳稅？分別繳哪些稅？
答案是：需要繳稅，具體情況分別來看：
一、個人投資者涉及稅費
1、增值稅
營改增之前，以房產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為是不征收營業(yè)稅的。營改增后，因為增值稅是鏈條稅，這一政策并未被平移。對于以不動產為對等價換取了被投資企業(yè)的股權，獲得了“其他經濟利益”，屬于有償銷售不動產行為，應當繳納增值稅。
如果投資入股的房產為非住房，差額按照5%計算繳納增值稅；
如果投資入股的房產是住房，需要分地區(qū)來確定
對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)：個人將購買不足2年的住房對外投資的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外投資的，免征增值稅。
對于北京市、上海市、廣州市和深圳市地區(qū)：個人將購買不足2年的住房對外投資的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外投資的，以公允價值減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外投資的，免征增值稅。
2、城建稅及附加
隨增值征收的附加稅費包括城建稅、教育費附加、地方教育費附加等。附加稅費隨增值稅征收而征收，增值稅減免，相應附加稅費也予以減免。
另外，現(xiàn)行政策對小規(guī)模納稅人是減半征收，個人屬于小規(guī)模納稅人范圍，因此個人隨增值稅繳納的附加稅費也是減半征收。
3、土地增值稅
個人以投資入股方式,將房產投資到被投資企業(yè)名下，是以不動產為對等價換取了被投資企業(yè)的股權，屬于有償轉讓房地產的行為，屬于土地增值稅征稅范圍。
如果個人是以住房投資入股，現(xiàn)行政策是免征土地增值稅。
如果是非住宅，根據 財稅〔2018〕57號文件規(guī)定，單位或個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資的，對其將房產轉移，變更到被投資的企業(yè)，暫免征收土地增值稅。
該文件截止2020年12月31日已經到期，目前尚未出臺延續(xù)政策，是否免稅仍需觀望。
另外應該注意的是：對于‘改制重組’的界定，因為這個是享受的條件，文件不是很明確，在實務中各地解讀也是有差異的，從立法原理上分析，只要是被投資企業(yè)的經濟或者法律結構發(fā)生較大調整就應該符合此條件。
4、個人所得稅
個人以房產投資入股，包括投資自己成立的個人獨資企業(yè)或一人有限公司，因為屬于不同法律主體，均涉及到個人所得稅。
根據《財政部、國家稅務總局關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅政策的通知》（財稅[2015]41號）規(guī)定，個人以非貨幣性資產投資，屬于個人轉讓非貨幣性資產和投資同時發(fā)生。對個人轉讓非貨幣性資產的所得，應按照“財產轉讓所得”項目，依法計算繳納個人所得稅。
個人以非貨幣性資產投資，應按評估后的公允價值確認非貨幣性資產轉讓收入。非貨幣性資產轉讓收入減除該資產原值及合理稅費后的余額為應納稅所得額。
個人應在發(fā)生上述應稅行為的次月15日內向主管稅務機關申報納稅。納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務機關備案后，自發(fā)生上述應稅行為之日起不超過5個公歷年度內（含）分期繳納個人所得稅。
另據《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字[1999]278號)第一條和第四條的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，但是如果轉讓的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得可以免征個人所得稅。
5、印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執(zhí)一份的，應當由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。
因此，個人以房產投資入股，個人應按“產權轉移書據”所載金額萬分之五貼花。因為個人是小規(guī)模納稅人，可以減半征收。
二、被投資單位涉及稅費
1、契稅
一般來說，以土地、房屋權屬作價投資入股的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣應當征收契稅。
但根據《財政部 稅務總局關于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第17號）規(guī)定：“同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅?！?/div>
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資產劃轉屬于權益性投資，投資入股同樣是屬于權益性投資，并且都是在同一個人控制之下，因此，將個人房產投入自己投資的個人獨資企業(yè)或者是由該個人成立的一人公司，應當免征契稅。
2、印花稅
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執(zhí)一份的，應當由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。因此，個人以房產投資入股，被投資方應按“產權轉移書據”所載金額萬分之五貼花。
被投資方接受非貨幣性資產投資，應當確認實收資本或資本公積，對此還應當按照資金賬簿貼花。自2018 年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅。如果接受投資方是小規(guī)模納稅人，則在減半征收的基礎上再減半。
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