來源：成都艾聚財
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發(fā)布日期：2020-12-28
主營業(yè)務收入包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入，其中以物業(yè)管理收入為主，主要包括：為房屋業(yè)主和使用人提供公共衛(wèi)生清洗、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務費；為房屋業(yè)主和使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備修繕等而收取的公眾代辦性服務費；為滿足房屋業(yè)主和使用人的特殊需要，為其提供的增值服務，諸如家電維修、室內裱扮、代辦購物、購買充值卡、配送和分銷桶裝水、訂送牛奶，甚至是旅游服務、加油卡、百貨公司消費儲值卡、社區(qū)電信儲值卡推廣等特約服務費。
一、常規(guī)收入
1、經(jīng)營收入核算
物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動取得各項收入時：
借：銀行存款/現(xiàn)金/應收賬款
貸：主營業(yè)務收入/其他業(yè)務收入
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）
2、已經(jīng)收取的物管費確認
物業(yè)管理公司收取的物管費屬于商務輔助服務中的企業(yè)管理服務，稅率為6%，征收率為3%。物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費，一般納稅人稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。
《會計準則——基本會計準則》規(guī)定，會計的確認、計量和報告應當以權責發(fā)生制為基礎。
凡是當期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應當負擔的費用，不論款項是否支付，都應當作為當期的收入和費用?！镀髽I(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定，企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收入，均不作為當期的收入和費用。
案例：收取物業(yè)費時，是預收方式，如今年已收了明年第一季度的物業(yè)費，請問在確認收入時，是否只確認今年發(fā)生服務部分的收入？在會計和稅法上是怎樣規(guī)定的？在這一問題上怎樣理解權責發(fā)生制？
解析：今年已實現(xiàn)的物管費確認為收入，預收的明年的物業(yè)費確認為負債。預收賬款：沒準以后還要退回去。合同負債（新收入準則）：收了就不退了，不過未來要給別人提供服務，存在義務。
案例：物業(yè)公司收取的物業(yè)費都是按年收取并開給住戶收據(jù)，那么可以按 12 個月分攤確認收入嗎？
解析：我國會計年度自公歷 1 月 1 日起至 12 月 31 日止，會計年度期間有月度、季度、半年度與年度。按年收取的物業(yè)費，按月確認收入。
3、應收未收的物管費是否確認收入
新收入準則確認的核心原則是："企業(yè)應當在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品或服務的控制權時確認收入。
案例：接管的項目中，如有 100 個業(yè)主，但在每年的年底總有 10%的業(yè)主不交物業(yè)管理費，請問在確認收入時，是否要確認這部分未交的物業(yè)費？在會計和稅法上是怎樣規(guī)定的？在這一問題上怎樣理解權責發(fā)生制？
解析：按準則規(guī)定及遵循權責發(fā)生制原則，應收未收的物管費應確認收入。
4、增值稅納稅義務發(fā)生時間
財稅[2016]36 號規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。（以票控稅）上游納稅人先開具發(fā)票，下游納稅人可能先抵扣了稅款，因此，上游納稅人必須先申報銷項稅，實質是出于反避稅的考慮。（以票控稅）
案例：物業(yè)公司，做 6 月賬時，預收了第三季度 7—9 月的物業(yè)管理費，已開票，此時是入主營業(yè)務收入還是入 6 月的預收賬款？另外，開票的這部分銷項稅是計稅在 6 月交稅，還是在 7-9 月，因為已在 6 月開票，這樣和收入確認時間又不統(tǒng)一了？
解析：6 月預收 7-9 月物管費，按權責發(fā)生制，不屬于 6 月的收入。已開具發(fā)票，產(chǎn)生了增值稅納稅義務，需要在 6 月計算增值稅。收入的確認是根據(jù)會計準則，納稅的義務是根據(jù)稅法，不確認收入有時也會產(chǎn)生納稅義務，這就是稅會差異，稅務部門關注的是企業(yè)有無按稅法去繳稅。
5、減免物管費
財稅[2016]36 規(guī)定，下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：
（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。
（三）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。
案例：我公司是物業(yè)公司，有個別業(yè)主贈送 1 年的物業(yè)費如何入賬？要繳稅嗎？
解析：屬于無償提供服務，不確認收入，視同銷售繳納增值稅。
案例：某戶業(yè)主應交物管費 2000 元，因為各種原因（比如說，長期空房未入住）要求減免，為了提高收費率減免 500 元，這 500 元是計入費用的同時也計收入，還是直接計 1500元的收入不考慮這 500 元？
解析： 類似于商業(yè)折扣，按 1500 元確認收入。商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進商品銷售而在商品標價上給予的價格扣除。
銷售商品涉及商業(yè)折扣的，應當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。
二、代收款項
1、維修基金的核算
物業(yè)管理企業(yè)收到代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金時，
借：銀行存款/現(xiàn)金
貸：代管基金
收到代管基金的銀行存款利息時，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人認可后轉入代管基金滾存使用，
借：銀行存款
貸：代管基金
2、水費的簡易計稅及發(fā)票開具
國稅 [2016]第 54 號規(guī)定，提供物業(yè)管理的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依 3%的征收率計算繳納增值稅。
例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2018 年 2 月，共收取業(yè)主水費 10.3 萬元，支付自來水公司水費 8.24 萬元。
收到業(yè)主水費：
借：銀行存款 10.3
貸：主營業(yè)務收入---水費 10
應交稅費-簡易計稅 0.3
支付自來水公司水費：
借：主營業(yè)務成本---水費 8
應交稅費---簡易計稅 0.24
貸：銀行存款 8.24
案例：物業(yè)管理的水費是差額征收，差額這部分銷項大于進項，其他稅率的進項大于銷項，那本月交稅嗎？
解析：增值稅暫行條例規(guī)定，用于簡易計稅方法計稅項目進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。物業(yè)管理的水費是差額簡易計稅。簡易計稅需單獨核算，不得抵扣其他項目的進項稅額。
案例：物業(yè)公司收的水費，是屬于簡易征收，給客戶開發(fā)票，能開增值稅專票嗎？還是只能開普票？
解析：一般納稅人可開具 3%全額增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票，小規(guī)模納稅人可自行開具 3%普票，或稅務局代開 3%增值稅專用發(fā)票。
3、支付水電費取得收據(jù)及分割單
國家稅務總局公告 2018年第 28 號，企業(yè)租用（包括企業(yè)作為單一承租方租用）辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡等費用，出租方作為應稅項目開具發(fā)票的，企業(yè)以發(fā)票作為稅前扣除憑證；出租方采取分攤方式的，企業(yè)以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。
如合同協(xié)議約定采取分攤方式支付分割水電費，不再需要以割發(fā)票稅前扣除，而可以分割單、付款憑證等外部憑證作為稅前扣除依據(jù)。
案例：我們租的寫字樓，物業(yè)公司提供給我們的水電費只有大發(fā)票復印件，水電費只能開收據(jù)給我們，因為供電局給物業(yè)開的是整棟寫字樓的發(fā)票，那我們這個收據(jù)可以稅前扣除嗎？
解析：支付的水電費可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，因未取得專用發(fā)票，一般納稅人不可以抵扣增值稅進項稅額。
4、維修費、工本費、裝修押金、出入證押金等
案例：物業(yè)公司給業(yè)主維修下水管，更換水龍頭，計入主營業(yè)務成本還是管理費用？收取的門禁卡等計入科目？
解析：為業(yè)主維修取得的收入計入其他業(yè)務收入，為業(yè)主維修產(chǎn)生的費用計入其他業(yè)務成本。收取的門禁卡、出入證工本費，如果不退還計入其他業(yè)務收入，如果退還計入其他應付款。
主要看押金是否退還，如果退還，不確認收入，不繳納稅款。如果不退還，需要確認收入，繳納稅款。
5、電費、垃圾處理費、居民取暖費
物業(yè)管理企業(yè)代收電費、垃圾處理費、居民取暖費等，向業(yè)主收取相關費用時，如果以自己名義為業(yè)主開具發(fā)票的，應當作為轉售業(yè)務，按發(fā)票金額繳納增值稅，同時，供電局等可以給物業(yè)公司開具增值稅專用發(fā)票；如果物業(yè)公司不墊付資金，只是將供電局等開具的水電費等發(fā)票進行轉交，并另外收取手續(xù)費的，可暫按代購業(yè)務的原則掌握，只就手續(xù)費部分繳納增值稅。
三、租賃收入
1、出租房屋的房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。按年征收，分期繳納。
財稅[2016]43 號，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。
以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的（從租計征）
應納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)
以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的（從價計征）
應納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或 30%)×稅率(1.2%)=房產(chǎn)余值稅率×(1.2%)
案例：我是物業(yè)公司，小規(guī)模納稅，房產(chǎn)稅是按季度交嗎還每月交？
解析：納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。小規(guī)模納稅人和一般納稅人只是針對增值稅這個稅種。
財稅[2009]128 號規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。
財稅[2010]121 號規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
案例：請問開發(fā)公司免費為物業(yè)公司提供物業(yè)用房和樣板間需要繳納房產(chǎn)稅嗎？
解析：如果開發(fā)公司長期免費給物業(yè)公司提供物業(yè)用房，屬于物業(yè)公司無租使用其他單位的房產(chǎn)，應由物業(yè)公司按房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅。
2、不動產(chǎn)轉租
一般納稅人租用其他公司不動產(chǎn)后，再轉租給其他企業(yè)或個人，如該納稅人與不動產(chǎn)所有人簽署的合同在2016年4月30日前的，可認定為老項目辦理簡易征收備案，簡易征收。
簽署的合同在2016年5月1日后的，一般納稅人適用一般計稅方法計稅，稅率9%。
可以申請簡易計稅方式，具體資料為：
1.《一般納稅人簡易征收備案表》；
2.一般納稅人選擇簡易辦法征收備案事項情況說明；
3.選擇簡易征收的不動產(chǎn)符合簡易征收條件的證明材料（例如不動產(chǎn)產(chǎn)權證明，租房合同）。
3、出租自有不動產(chǎn)
根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）第三條規(guī)定，一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
（一）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。
（二）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，稅率9%。
納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。
一般納稅人選擇簡易征收的不動產(chǎn)租賃服務，除向其他個人以外出租不動產(chǎn)外，可以自行開具增值稅專用發(fā)票。
4、收到停車費增值稅處理
案例：一般納稅人物業(yè)公司，收取業(yè)主包月停車費 2 萬元，臨時停車費 1.5 萬元，業(yè)主有產(chǎn)權的車位管理費 1 萬元。
解析：增值稅一般納稅人不動產(chǎn)租賃的適用稅率為9%，小規(guī)模納稅人征收率為 5%。業(yè)主購買了車位的產(chǎn)權，其不動產(chǎn)權利已經(jīng)屬于業(yè)主。物業(yè)公司所收費用并非不動產(chǎn)的租賃費，而是車位的管理服務費，應適用現(xiàn)代服務業(yè) 6%的增值稅率。
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