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　   近日，筆者在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算審核時(shí)發(fā)現(xiàn)是否將無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位納入土地增值稅清算范圍，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目清算結(jié)果影響較大。比如某項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本11000萬(wàn)元，可售房產(chǎn)面積50000平方米，無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位5000平方米，按照建筑面積法車庫(kù)車位分?jǐn)?000萬(wàn)元的成本，而無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位銷售價(jià)格明顯低于住宅和商鋪，這就導(dǎo)致了是否將無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位計(jì)入清算范圍會(huì)極大的影響清算結(jié)果。
　　哪到底無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位是否應(yīng)計(jì)入土地增值稅征稅范圍，按規(guī)定繳納土地增值稅呢?各地的政策也是眾說(shuō)紛紜。
　　比如政策明確將無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位不計(jì)入土地增值稅征稅范圍的有貴州省、江蘇省等。
　　《貴州省土地增值稅清算管理辦法》(貴州省地方稅務(wù)局公告2016年第13號(hào))第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單獨(dú)銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)(位)等不能辦理產(chǎn)權(quán)的其他房地產(chǎn)的，不確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用”
　　《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告》(蘇地稅規(guī)[2015]8號(hào))文件第四條解讀明確：建成轉(zhuǎn)讓后不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(kù)(車位、儲(chǔ)藏室等)，不屬于土地增值稅征稅范圍，不計(jì)收入，也不扣除相關(guān)成本費(fèi)用。
　　而有些地方則出臺(tái)政策將無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位計(jì)入土地增值稅征稅范圍，比如浙江省、江西省等。
　　《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》(浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號(hào))第五條規(guī)定：“對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供長(zhǎng)期使用權(quán)的形式，有償讓渡無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)(車位)、儲(chǔ)藏室(以下簡(jiǎn)稱無(wú)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn))等使用權(quán)的，其取得的讓渡收入應(yīng)規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅?！?br>　　《國(guó)家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2018年第16號(hào))第五條第一款規(guī)定：“銷售地下車庫(kù)(位)取得的收入，不論開(kāi)具何種票據(jù)，均計(jì)入“其他類型房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)讓收入?！?br>　　那到底無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位是否屬于土地增值稅征稅范圍?筆者更贊同于江蘇、貴州等地稅務(wù)機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)，即無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位不屬于土地增值稅征稅范圍，無(wú)需預(yù)繳土地增值稅，也不需要進(jìn)行土地增值稅的清算，不計(jì)收入，也不扣除相關(guān)成本費(fèi)用。
　　我們不妨追本溯源，首先看看1993年出臺(tái)的《土地增值稅暫行條例》對(duì)于征稅范圍的規(guī)定，《暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人?！薄藯l款明確了國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于征稅范圍，而對(duì)地上建筑物是否需要有產(chǎn)權(quán)并未明確。
　　我們?cè)倏纯?995年國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅宣傳提綱》(國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào))第四條對(duì)于土地增值稅的征收范圍的規(guī)定：“土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍?！薄@里立法的本意就很明確了，土地增值稅只對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為征稅，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征收范圍，如果本身就是無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位，更不會(huì)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，當(dāng)然不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。
　　2019年7月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局也就土地增值稅立法發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)》，意見(jiàn)稿第一條關(guān)于納稅人的描述是：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。”——亮點(diǎn)在于將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)改為轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，何謂轉(zhuǎn)移，即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，立法的目的應(yīng)該在于明確土地增值稅的征稅范圍是對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的行為征稅。
　　那無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位如果不屬于土地增值稅征稅范圍，是不是成本費(fèi)用一律不得扣除呢?根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第四條第三款的有關(guān)規(guī)定，如果無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位作為公共配套設(shè)施，建成后屬于全體業(yè)主所有的或者無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。——這里筆者認(rèn)為至少應(yīng)該通過(guò)公證、司法裁定、銷售合同載明等方式表明屬于全體業(yè)主所有。
　　我們期待土地增值稅立法落地，在法律層面明確土地增值稅的征稅范圍，解決各省對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)車位是否屬于土地增值稅征稅范圍政策口徑不一致的問(wèn)題。