土地增值稅籌劃的4個著眼點
來源：成都艾聚財
標簽：
發(fā)布日期：2021-02-05
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務，土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
第一：開發(fā)方式的納稅籌劃
（一）合作建房
稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。
（二）代建房
稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
第二：扣除項目的納稅籌劃
利用利息支出的扣除規(guī)定
稅法規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，即：
可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內
納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除，即：
可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內
根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用?！ ?/div>
假設某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，為取得土地使用權而支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元?！ ?/div>
如果該企業(yè)利息費用能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明，則其他可扣除項目＝利息費用＋（300＋500）×5%＝利息費用＋40（萬元）
如果該企業(yè)利息費用無法按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，或無法提供金融機構證明，則其他可扣除項目＝（300＋500）×10%＝80（萬元）。
對于該企業(yè)來說，如果預計利息費用高于40萬元，企業(yè)應力爭按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并取得有關金融機構證明，以便據(jù)實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額；反之同理。
第三：銷售的納稅籌劃
（一）設立獨立核算的銷售公司
通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負的方法，其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，先將房地產(chǎn)銷售給予公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產(chǎn)的時候可以將增值率控制在20%以內，這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對外銷售征收土地增值稅?！ ?/div>
?。ǘ┐_定適當?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價格
房地產(chǎn)銷售價格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關系。目前房價飛漲，公司是否應該跟著提高住宅的售價呢，是不是房價越高企業(yè)的利潤越大呢？
對于普通住宅的房價，因為當增值率不超過20%時，可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益，但必須保證增值率不超過20%；對于豪華住宅，雖然沒有免稅政策，但還是有漲價的空間。當然，應該仔細地測量這個空間，如果房價漲過了購買力，就會造成房產(chǎn)空置?！ ?/div>
企業(yè)在確定房價時應該仔細測算利潤率，結合市場的承受能力，再決定升價與否，升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。
第四：利用稅收優(yōu)惠政策
稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠?！ ?/div>
根據(jù)稅法規(guī)定，這方面納稅籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣做的好處有兩個：
一是可以免繳土地增值稅；
二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率，就會出現(xiàn)多繳稅的情況?！?/div>
聲明：歡迎訪問稅智星，我們的優(yōu)質稅務快訊及研究文章主要來源于國家稅務總局、國家稅務總局12366納稅服務平臺、財政部、南方都市報、哈佛商業(yè)評論、經(jīng)濟觀察報、財經(jīng)雜志、新浪財經(jīng)、騰訊財經(jīng)、普華永道、德勤、畢馬威、安永、中國稅務報、北京稅務、山東稅務、上海稅務等網(wǎng)站及公眾號，如需轉載，請注明來源。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。根據(jù)土地增值稅的計算公式：
增值率＝增值額÷扣除項目金額×100%＝（收入額－扣除項目金額）÷扣除項目金額×100%
應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
方案一：普通住宅和豪華住宅不分開核算
增值率＝（15000－11000）÷11000×100%＝36%
應納稅額＝（15000－11000）×30%＝1200萬元
方案二：普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：
普通住宅：
增值率＝（10000－8000）÷8000×100%＝25%
應納稅額＝（10000－8000）×30%=600萬元
豪華住宅：
增值率＝（5000－3000）÷3000×100%＝67%
應納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元
兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內，則可大大減輕稅負?？刂破胀ㄗ≌鲋德实姆椒ㄊ墙档头课蒌N售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。
假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（a－8000）÷8000×100%＝20%中可求出，a＝9600萬元。此時該企業(yè)共應繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。
假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－b）÷b×100%＝20%，等式中可計算出，b＝8333萬元。此時，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅，可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元，稅額卻比不分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元（550萬元－333萬元）和267萬元（600萬元－333萬元）。
增加可扣除項目金額的途徑很多，但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內確定了不同的比例，納稅人需要注意。
聲明：歡迎訪問稅智星，我們的優(yōu)質稅務快訊及研究文章主要來源于國家稅務總局、國家稅務總局12366納稅服務平臺、財政部、南方都市報、哈佛商業(yè)評論、經(jīng)濟觀察報、財經(jīng)雜志、新浪財經(jīng)、騰訊財經(jīng)、普華永道、德勤、畢馬威、安永、中國稅務報、北京稅務、山東稅務、上海稅務等網(wǎng)站及公眾號，如需轉載，請注明來源。
-
低價透明統(tǒng)一報價，無隱形消費 -
優(yōu)質服務一對一專屬顧問7*24h優(yōu)質服務 -
信息保密個人信息安全有保障 -
售后無憂服務出問題客戶經(jīng)理全程跟進