來源：成都艾聚財
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發(fā)布日期：2021-02-05
房地產(chǎn)企業(yè)從國土資源部門取得的土地支付價款后取得的是“行政事業(yè)收費票據(jù)”，而以前的政策規(guī)定只有取得增值稅進項稅票才可以抵扣進項稅，財政票據(jù)是不可以抵扣進項稅的。2016年營改增，房地產(chǎn)企業(yè)對于一般計稅的開發(fā)項目迎來了利好的稅收政策，即《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）。
上述公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+增值稅稅率）
第五條規(guī)定，當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
該文件的意思是，房地產(chǎn)企業(yè)的一般計稅項目從國土局購買的土地支付的土地出讓金，雖然取得的是行政事業(yè)的收費票據(jù)，但是照樣可以抵扣進項稅額了，只是法規(guī)規(guī)定將抵扣進項稅變相為抵減銷項稅額。那么房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員，如何在增值稅納稅表中進行填寫呢？下面我們通過案例的形式來解析。
案例
A項目為2018年2月份開始建設(shè)，該項目占用土地面積為80畝，繳納的土地出讓金436,000,000元。施工許可證上注明的時間為2018年2月28日，總建筑面積為225,000平米。2018年5月份取得預(yù)售證，預(yù)售證上記載的可售面積為200,000平米，預(yù)計銷售收入為3,270,000,000元。
該項目樓盤于2020年10月達到交付使用條件，2020年12月開始交房，總計交付的房屋建筑面積為30,000平方米，交付的房屋2020年11月30日前已收齊全部價款，共計490,500,000元，企業(yè)交付房屋當(dāng)月向購房人開具增值稅專用發(fā)票為49,050,000元，開具增值稅普通發(fā)票為416,925,000元，未開票金額為34,525,000，同時按照稅法規(guī)定確認收入。
針對以上資料填寫2020年12月土地價抵減銷項稅額的增值稅納稅申報表。
解析：從以上案例資料我們可以看出，該項目屬于一般計稅的項目，因此取得的土地出讓金可以抵減銷項稅額。
土地價款抵減銷項稅額納稅申報表填步驟及要點
第一步，填寫增值稅納稅申報表附列資料（三）第2行“9%稅率的項目”
我們根據(jù)案例所給的資料來逐一對該表進行填寫。
1、表中的第1列，“本期服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額（免稅銷售額）”填寫此次交房對應(yīng)的銷售額即490,500,000元。
提醒注意，這里是“價稅合計額”。
2、表中的第2列“期初余額”，填寫取得的土地款支付的總金額（包含土地出讓金和拆遷補償費）即436,000,000元。
3、表中的第3列“本期發(fā)生額”填列本期新發(fā)生的支付土地價款的金額，因為該案例中本期沒有新發(fā)生的土地價款，因此填0.
4、表中的第4列“本期應(yīng)扣除金額”，是由第2列+第3列之和。
436000000+0=436000000（元）
5、表中的第5列“本期實際扣除金額”，填寫本期確認銷項稅額的房屋對應(yīng)的銷售面積30,000平米承擔(dān)的土地價款，即
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
=（30000÷200000）×436000000=65400000（元）。
6、填寫后的增值稅納稅申報表附列資料（三）如下：
第二步，填寫增值稅納稅申報表附列資料（一）第4行“9%稅率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”。該行需要填寫的列如下：
1、表中的第1列開具增值稅專用發(fā)票“銷售額”，填寫開具專用發(fā)票的房屋銷售額：
49050000÷（1+9%）=45000000（元）
2、表中的第2列開具增值稅專用發(fā)票“銷項（應(yīng)納）稅額”填寫第1列的銷售額按照適用稅率9%計算的金額：
45000000×9%=4050000（元）
3、表中的第3至開具其他發(fā)票的“銷售額”，填寫填寫普通發(fā)票的房屋銷售額：
416925000÷（1+9%）=382500000（元）
4、表中的第4列開具增值稅專用發(fā)票“銷項（應(yīng)納）稅額”，填寫第3列的銷售額按照適用稅率9%計算的金額：
382500000×9%=34425000（元）
5、表中的第5至未開具發(fā)票的“銷售額”，填寫未開具發(fā)票的房屋銷售額：
34525000÷（1+9%）=22500000（元）
6、表中的第6列開具增值稅專用發(fā)票“銷項（應(yīng)納）稅額”，填寫第5列的銷售額按照適用稅率9%計算的金額：
22500000×9%=2025000（元）
7、其他的列的數(shù)字，系統(tǒng)都有公式自動帶入，這里主要要強調(diào)的是該行的第12列是由增值稅納稅申報表附列資料（三）第2行第5列自動帶入的，金額為65400000元，因此填表的時候需要檢查和關(guān)注是否一致。
8、填寫完后的表如下：
第三步，填寫增值稅納稅申報表主表“一般項目的本月數(shù)”
1、表中第1行“按照稅率計稅銷售額”，本欄應(yīng)填寫扣除之前的不含稅銷售額。本欄“本月數(shù)”＝《附列資料（一）》第9列第1至5行之和-第9列第6、7行之和。
2、表中第11行“銷項稅額”，本欄應(yīng)填寫扣除之后的銷項稅額，即：《附列資料（一）》第4行第14列的數(shù)據(jù)。
3、填完后的主表如下：
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