來(lái)源：成都艾聚財(cái)
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發(fā)布日期：2021-03-30
一、成本可以預(yù)提
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十二條規(guī)定，除文件中規(guī)定的幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。
根據(jù)文件規(guī)定，可以對(duì)未結(jié)算的工程成本根據(jù)合同金額的10%進(jìn)行預(yù)提，合同為招標(biāo)備案合同。配套成本可以按造價(jià)預(yù)提，但預(yù)算造價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定計(jì)算，不可以隨意預(yù)提。預(yù)提的報(bào)批、報(bào)建費(fèi)用應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，超出標(biāo)準(zhǔn)稅前也不得扣除。
二、發(fā)票取得時(shí)間限制
國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件規(guī)定只有三項(xiàng)費(fèi)用可以預(yù)提，并且有金額限制，其他成本以實(shí)際發(fā)生成本為準(zhǔn)。那么預(yù)提的成本需要發(fā)票嗎？應(yīng)何時(shí)取得發(fā)票？有時(shí)間限制嗎？
國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件并未規(guī)定發(fā)票取得的時(shí)間限制，但是出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，意味著，發(fā)票應(yīng)與工程結(jié)算后取得，一般情況下，工程結(jié)束后應(yīng)盡快辦理結(jié)算，但由于施工簽證變更，認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)遲緩，甲供材質(zhì)量及數(shù)量核對(duì)，超供等原因，結(jié)算1-2年甚至?xí)r間更長(zhǎng)。但如果竣工結(jié)算了，應(yīng)盡快取得發(fā)票，最好在竣工結(jié)算當(dāng)年取得發(fā)票。
有些地方直接進(jìn)行了規(guī)定，按國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件規(guī)定預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后的2個(gè)納稅年度的12月31日前支付。對(duì)逾期仍未支付的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，應(yīng)在當(dāng)年的匯算清繳期內(nèi)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
開(kāi)發(fā)公司可以根據(jù)文件的規(guī)定預(yù)提成本，即合同金額的10%進(jìn)行預(yù)提。那發(fā)票應(yīng)在該工程結(jié)算后及時(shí)取得，如果竣工結(jié)算當(dāng)年還未取得發(fā)票，將面臨所得稅納稅調(diào)增的風(fēng)險(xiǎn)，未取得發(fā)票增值稅不能扣除，土增也不能扣除。
三、預(yù)提金額與實(shí)際結(jié)算金額不一致的處理
1. 未跨年
如果企業(yè)交房，交房當(dāng)月應(yīng)進(jìn)行收入成本結(jié)轉(zhuǎn)，未結(jié)算的工程成本可以預(yù)提，如當(dāng)年進(jìn)行了工程結(jié)算，發(fā)票當(dāng)年取得，只影響所得稅季度預(yù)交，并不影響當(dāng)年所得稅匯算清繳金額，最遲次年5月31日前取得發(fā)票均可以當(dāng)年匯算清繳時(shí)扣除。
2. 跨年
如果企業(yè)當(dāng)年交房，工程結(jié)算滯后，第二年才進(jìn)行工程結(jié)算，存在結(jié)算金額與預(yù)提金額不一致的情況。預(yù)提金額小的，應(yīng)根據(jù)結(jié)算金額調(diào)整開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本的應(yīng)通過(guò)以前年度損益調(diào)整科目，調(diào)減交房年度利潤(rùn)。若預(yù)提金額大的，應(yīng)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品金額進(jìn)行沖減，已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本的應(yīng)通過(guò)以前年度損益調(diào)整科目，沖減結(jié)轉(zhuǎn)的成本。
四、成本結(jié)轉(zhuǎn)后又發(fā)生成本如何處理
根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。
針對(duì)成本結(jié)時(shí)以實(shí)際發(fā)生，但未取得合法票據(jù)，待取得合法票據(jù)時(shí)仍計(jì)入該項(xiàng)目成本。若成本結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)尚未發(fā)生，后來(lái)實(shí)際發(fā)生的成本，繼續(xù)計(jì)入此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，跨年的，按以上辦法追溯到結(jié)轉(zhuǎn)收入當(dāng)年稅前扣除。
項(xiàng)目發(fā)生的房屋看護(hù)費(fèi)用，如物業(yè)管理費(fèi)，維修等費(fèi)用則根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第十五條規(guī)定直接在當(dāng)年稅前扣除，會(huì)計(jì)處理應(yīng)計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用。
五、舉例說(shuō)明
光明房地產(chǎn)公司2019年12月交房，全部銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)成本預(yù)算金額10億元，其中建安合同5億元，2019年12月交房時(shí)取得成本8億元，尚有2億元建安成本未取得發(fā)票。2020年10月進(jìn)行了工程結(jié)算，結(jié)算金額6億元，取得發(fā)票5.5億元，5000萬(wàn)元為質(zhì)保金，施工單位未開(kāi)具發(fā)票，2021年3月開(kāi)具了質(zhì)保金發(fā)票5000萬(wàn)元。同時(shí)2021年對(duì)已售的房屋的水泵房進(jìn)行了維修，支付維修費(fèi)用5萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)項(xiàng)財(cái)稅處理？（假定金額為不含稅金額）
1、2019年12月交房時(shí)：
借：開(kāi)發(fā)成本 20000
貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提成本 20000
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 100000
貸：開(kāi)發(fā)成本 100000
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 100000
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 100000
由于合同金額5億元，稅前扣除預(yù)提金額為5000萬(wàn)元（50000×10%），多計(jì)提的成本15000元在匯算清繳時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)增處理。
2、2020年結(jié)算時(shí)
借：應(yīng)付賬款——預(yù)提成本 20000
以前年度損益調(diào)整 10000
貸：應(yīng)付賬款——施工單位 30000
借：利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn) 10000
貸：以前年度損益調(diào)整 10000
結(jié)算金額6億元，并取得發(fā)票5.5億元，2021年3月取得剩余5000萬(wàn)元發(fā)票，結(jié)算的6億元可以全額所得稅前扣除。
3、2021年
借：銷(xiāo)售費(fèi)用——維修費(fèi) 5
貸：銀行存款 5
發(fā)生的水泵房維修費(fèi)計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用處理，在所得稅前扣除。
六、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的痛點(diǎn)：已經(jīng)交房但成本未歸集完成，工程未辦理結(jié)算，工程變更問(wèn)題存在扯皮，未支付工程款對(duì)方不開(kāi)具發(fā)票，質(zhì)保金未支付施工單位也不開(kāi)具發(fā)票，對(duì)地產(chǎn)公司影響非常大，所得稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，不結(jié)轉(zhuǎn)成本，或造成增值稅與所得稅納稅義務(wù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不一致，金三系統(tǒng)會(huì)產(chǎn)生信息比對(duì)，引起稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)。若結(jié)轉(zhuǎn)成本，發(fā)票還未完全取得。
針對(duì)痛點(diǎn)問(wèn)題，地產(chǎn)公司應(yīng)做到如下工作：
1、工程結(jié)算金額確定時(shí)，付款時(shí)可以和施工單位商量，除正常工程款外，何以提前支付未開(kāi)票部分金額的稅金，開(kāi)具全額發(fā)票。
2、工程結(jié)算加快，要做到日常變更簽證手續(xù)及時(shí)辦理，甲供材手續(xù)及時(shí)辦理，甲供材數(shù)量每年核對(duì)，材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)及時(shí)辦理，對(duì)工程施工過(guò)程中的管理加強(qiáng)，部門(mén)間協(xié)調(diào)管理通暢，工程、技術(shù)、成本相關(guān)部門(mén)信息交流要及時(shí)。
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