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 一、房地產(chǎn)公司受讓取得在建工程發(fā)票的加計(jì)扣除

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目中，僅允許對(duì)開發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計(jì)扣除。由于在整體轉(zhuǎn)讓時(shí)，計(jì)算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時(shí)，對(duì)其扣除項(xiàng)目金額已按規(guī)定，該加計(jì)的已相應(yīng)加計(jì)處理，因此不予重復(fù)加計(jì)扣除。

答復(fù)單位：江蘇省稅務(wù)局

二、無償配建公租房在土地增值稅上的處理

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛獲得項(xiàng)目土地時(shí)，政府有要求無償配建一定比例的公共租賃住房。現(xiàn)我司已將公共租賃住房移交相關(guān)政府部門?，F(xiàn)請(qǐng)問：1、無償配建的公租房移交是否符合國(guó)稅發(fā)[2006] 187號(hào)第四條第3點(diǎn)中的第2小點(diǎn)政策？即無償移交的成本費(fèi)用可以扣除？還要視同銷售處理 ？2、假設(shè)低價(jià)(1000元/平方米)有償轉(zhuǎn)讓移交給政府部門，是否也符合第2小點(diǎn)政策？

答：如您所述情形，無償配建的公租房應(yīng)視同銷售繳納土地增值稅，對(duì)應(yīng)成本、費(fèi)用可以分?jǐn)偪鄢?；開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

文件依據(jù)：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定：“(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。”

回復(fù)部門：納稅服務(wù)中心

三、抵債的不動(dòng)產(chǎn)，銀行在接受和再處置需要繳納哪些稅費(fèi)？具體稅率多少？

我是一家銀行金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)法院審理裁定需將抵押人的商業(yè)房產(chǎn)作為我行抵債資產(chǎn)，企業(yè)目前不能正常經(jīng)營(yíng)，請(qǐng)問銀行在接受抵債資產(chǎn)時(shí)需要承擔(dān)哪些稅費(fèi)，具體稅率多少？如果完成過戶后，如果銀行想再出售抵債資產(chǎn)還需要承擔(dān)哪些稅費(fèi)？

答：一般納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)一般涉及以下稅費(fèi)：

一、銷售方：1.增值稅：一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額，適用稅率9%。2.三項(xiàng)附加稅（根據(jù)實(shí)際繳納的增值稅額計(jì)算繳納）城建稅：市區(qū)7%、縣鎮(zhèn)5%、不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%；教育費(fèi)附加：3%；地方教育費(fèi)附加：2%。按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人免征教育費(fèi)附加、地方教育附加。3.企業(yè)所得稅：適用稅率25%。4.印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬分之五貼花。5.土地增值稅：按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。二、購買方：1.契稅：安徽省適用稅率3%。2.印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬分之五貼花。權(quán)利許可證照印花稅按規(guī)定繳納。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

四、因土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，無需確認(rèn)土地成本。

1.“因土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，無需確認(rèn)土地成本?！币?hào)內(nèi)的話是什么意思？是不是因土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，這部分不能確認(rèn)土地成本，需要在土地成本中將這部分減少的銷項(xiàng)稅額扣除？

2.因土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額需要計(jì)入土地增值稅的收入中，能不能也需要計(jì)入企業(yè)所得稅收入中？

答：1.根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)規(guī)定：“一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！?/p>

因土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，按照上述文件的規(guī)定，應(yīng)計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入；因土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，無需確認(rèn)土地成本。

2.根據(jù)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定>的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）規(guī)定：“二、賬務(wù)處理?(三)差額征稅的賬務(wù)處理。

1.企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理。按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)” 或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目(小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目)，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。”

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

五、房開企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅可以計(jì)入開發(fā)成本嗎？

請(qǐng)問，房開企業(yè)開發(fā)房屋所使用土地，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅，可以計(jì)入開發(fā)成本，在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，扣除項(xiàng)目包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，城鎮(zhèn)土地使用稅非轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅收；同時(shí)，也不屬于《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條所規(guī)定開發(fā)成本的范圍，不能作為開發(fā)成本扣除。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

六、房地產(chǎn)企業(yè)地下車位的土地增值稅清算

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時(shí)建有地下車位，對(duì)于無產(chǎn)權(quán)的地下車位，在進(jìn)行項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)

1、是否將車位納入土地增值稅清算范圍，是否可以扣除車位的成本費(fèi)用？

2、河南省關(guān)于土地增值稅清算時(shí)地下車位的成本扣除問題有無明確的文件規(guī)定？

答：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）規(guī)定，第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）?！谒臈l 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額?！诹鶙l 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào)) 第二條規(guī)定， 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。……第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

三、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條規(guī)定，……（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)）第四條規(guī)定，(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。……（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。……

五、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕645號(hào)）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納……土地增值稅……等相關(guān)稅收。

六、根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》（河南省地方稅務(wù)局公告 2011年第10號(hào)）第三條規(guī)定，關(guān)于車庫、地下室歸屬問題  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預(yù)征收土地增值稅時(shí)，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定;銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，1.產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，按規(guī)定征收土地增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，相應(yīng)的成本和費(fèi)用按照可按上述規(guī)定扣除。2.如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。建議您參考上述規(guī)定，具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

七、房開企業(yè)代建老年活動(dòng)中心，無償移交給社區(qū)，土地增值稅該如何處理？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“ 第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（二）……公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出?！?/p>

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)規(guī)定：

“第四十條  納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?！?/p>

答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局

八、土地增值稅清算的問題

問題一：土地增值稅清算中，墻體水泥基金是否可作為成本扣除項(xiàng)目？有人說，這部分是應(yīng)該由政府返還，所以不能作為成本扣除。

問題二：土地增值稅清算中，加計(jì)20%的扣除基數(shù)中，是否需要剔除市政配套費(fèi)。有人說，不可以作為加計(jì)20%的基數(shù)，但是目前沒有明文政策，想咨詢下河南這邊的適用政策。

答：一、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定， 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào))第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。……（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。 

三、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）規(guī)定，第五條……（六）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。第六條具體計(jì)算增值額時(shí)應(yīng)注意什么? 在具體計(jì)算增值額時(shí)，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：（一）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。（二）對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍鞭D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。（三）對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20%的扣除?！?/p>

因此,根據(jù)上述文件規(guī)定，1.計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用等。其中，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。建議您參考上述文件規(guī)定，并結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)界定墻體水泥基金是否屬于前述房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而判定能否扣除。2. 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地的成本、費(fèi)用規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。這兩項(xiàng)扣除項(xiàng)目的具體范圍，您可參考上述規(guī)定。如果存在難以界定的事項(xiàng)，建議攜帶相關(guān)資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河南省稅務(wù)局

九、房地產(chǎn)企業(yè)將名下土地劃撥到子公司名下開發(fā)后土增清算應(yīng)如何扣除土地成本？

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)將他名下的土地劃撥到他的全資子公司名下，土地按取得時(shí)的價(jià)格平移到子公司賬上，企業(yè)所得稅按特殊稅務(wù)處理，土增按評(píng)估價(jià)格的5%核定征收。那么子公司開發(fā)房地產(chǎn)銷售之后土增清算時(shí)可以扣除的土地價(jià)款是賬面的價(jià)格還是當(dāng)時(shí)核定征收時(shí)的評(píng)估價(jià)格？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）規(guī)定：第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條第一款規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局

十、土地增值稅納稅申報(bào)表（三）

非房地產(chǎn)企業(yè)，一宗土地被政府收儲(chǔ)，不符合免稅條件，取得土地時(shí)支付的出讓金及契稅100萬元，取得后對(duì)土地進(jìn)行了簡(jiǎn)單開發(fā)，投入80萬元，總成本共計(jì)180萬元。取得收儲(chǔ)補(bǔ)償金額共計(jì)200萬元。請(qǐng)問，納稅申報(bào)時(shí)，土地增值稅納稅申報(bào)表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）里，扣除額100萬和80萬在哪里填報(bào)？請(qǐng)直接回答填在哪里？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》稅總函〔2016〕309號(hào)規(guī)定：

第6欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價(jià)款）及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局

十一、土增扣除問題

財(cái)法字（1995）6號(hào)第七條（一）中“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用“具體指那些？請(qǐng)舉例，契稅是否屬于此相關(guān)費(fèi)用。

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）規(guī)定：

第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

答復(fù)機(jī)構(gòu)：河北省稅務(wù)局

十二、泉州市土地增值稅清算收入及土地成本問題

一般計(jì)稅項(xiàng)目土地增值稅計(jì)稅收入與扣除項(xiàng)目中土地成本扣除該用以下哪種口徑：1、計(jì)稅收入＝含稅收入/1.09，土地成本＝賬面土地成本總額/1.09；2、計(jì)稅收入＝含稅收入－抵減土地后的銷項(xiàng)稅，土地成本=賬面土地成本總額

答：適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額，為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。對(duì)土地價(jià)款抵減的銷項(xiàng)稅額應(yīng)沖減土地成本。

文件依據(jù)：一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))規(guī)定：“第一條 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定：“一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整?！?/p>

三、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）規(guī)定：“第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

……”

四、根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目?！?/p>

上述回復(fù)僅供參考，具體以國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定為準(zhǔn)！

回復(fù)部門：福建省稅務(wù)局納稅服務(wù)中心

十三、關(guān)于項(xiàng)目土增清算若干問題咨詢

我司是2020年9月15日向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提交土增稅清算報(bào)告，還未清算柜臺(tái)申報(bào)，到11月15日左右稅務(wù)清算小組才進(jìn)城復(fù)核清算數(shù)據(jù)，截止目前清算結(jié)論未確定，過程遇到問題如下：

1、項(xiàng)目土地出讓條件已約定，建成的物業(yè)用房，社區(qū)用房等公共配套用房移交政府，屬政府或業(yè)主所有，相關(guān)移交手續(xù)是21年1月才跟當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)及物業(yè)公司簽署移交手續(xù)，因移交手續(xù)時(shí)間晚于清算報(bào)告提交時(shí)間，該配套成本在土增稅清算復(fù)核中，被當(dāng)?shù)囟悇?wù)從清算報(bào)告成本中剔除，不予認(rèn)可該合情合理的成本支出，我司認(rèn)為如此剔除不合理，配套成本不能因移交手續(xù)的問題而不予認(rèn)可該成本，還請(qǐng)省局領(lǐng)導(dǎo)給予肯定解答，謝謝。

2、項(xiàng)目土增清算報(bào)告于20年9月15日提交，當(dāng)?shù)囟惥终J(rèn)為9月15日清算報(bào)告提交即為清算期結(jié)束了，稅務(wù)11月份才進(jìn)場(chǎng)審核期間不屬于清算期間，還請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)給予分析答復(fù)下，謝謝。

3、項(xiàng)目土增清算報(bào)告于20年9月15日提交，報(bào)告中有列明約400來萬尾款未結(jié)清，發(fā)票未取得，在稅務(wù)復(fù)核期間，我司相繼將該尾款予以支付并取得對(duì)應(yīng)合理發(fā)票，當(dāng)?shù)囟悇?wù)認(rèn)為是在9月15日提交報(bào)告日之后取得的發(fā)票，不予認(rèn)定成本，被剔除了，但我司是在合理的復(fù)核期間取得的發(fā)票，況且截止目前稅務(wù)還未出具結(jié)論，還未進(jìn)行過申報(bào)，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際予以認(rèn)定，不應(yīng)以報(bào)告提交日為由給予剔除。還請(qǐng)省局領(lǐng)導(dǎo)給予肯定答復(fù)，謝謝。

4、支付的土地款項(xiàng)，對(duì)應(yīng)的土地成本抵減的銷項(xiàng)稅額，在土增稅中是如何處理的？

答：在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。企業(yè)應(yīng)在滿足應(yīng)清算條件，或在稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的稅務(wù)事項(xiàng)通知書送達(dá)之日起，90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算納稅申報(bào)。如企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算手續(xù)或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。貴單位清算資料的審核情況等具體事宜，建議與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步核實(shí)，以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況作出的處理意見為準(zhǔn)。

對(duì)抵減的銷項(xiàng)稅額，在土地增值稅清算時(shí)，可沖減土地成本，對(duì)已完成清算審核的項(xiàng)目不再追溯調(diào)整。

文件依據(jù)：

一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定：“第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

……

第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷?！?/p>

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)）規(guī)定：“六、關(guān)于土地增值稅清算納稅申報(bào)和清算審核期限問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)辦理土地增值稅清算納稅申報(bào)，多退少補(bǔ)；清算申報(bào)認(rèn)為已多繳稅款的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，按規(guī)定給予辦理退稅。按照國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)我省清算納稅申報(bào)、補(bǔ)正資料、清算審核的期限明確如下：

（一）對(duì)符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算納稅申報(bào)。對(duì)符合可進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的稅務(wù)事項(xiàng)通知書送達(dá)之日起，90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算納稅申報(bào)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理清算申報(bào)，但報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在10個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)報(bào)，補(bǔ)齊資料后予以受理?！?/p>

十四、土地增值稅清算超過造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)成本的處理

我司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前在土增清算中，過程中對(duì)我司景觀工程單方造價(jià)超出省局工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，當(dāng)?shù)囟悇?wù)簡(jiǎn)單理解對(duì)超出部分不予認(rèn)可，該超出成本被剔出，對(duì)此我司不予認(rèn)可，我司是查賬征收方式，非核定征收，且該景觀超省局造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是合法有效的，相關(guān)憑證也是真實(shí)的，應(yīng)該予以認(rèn)可。對(duì)此，還請(qǐng)省局領(lǐng)導(dǎo)給予肯定答復(fù)，查賬征收方式，超出省局標(biāo)準(zhǔn)成本的，有合理有效憑證的應(yīng)全額認(rèn)定成本扣除？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅清算申報(bào)的工程造價(jià)成本扣除金額高于按照《工程造價(jià)計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)》測(cè)算的金額，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，可據(jù)實(shí)扣除。如屬于以下文件規(guī)定情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)其清算項(xiàng)目的工程造價(jià)成本，按照《福建省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)(分地市分年度)》核定扣除。建議您提供佐證資料，與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步核實(shí)，以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況作出的審核意見為準(zhǔn)。

文件依據(jù)：

一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算中工程造價(jià)成本核定扣除等問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2019年第12號(hào)）規(guī)定：“二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)，工程造價(jià)成本依據(jù)合法有效憑證據(jù)實(shí)扣除，存在下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)其清算項(xiàng)目的工程造價(jià)成本，按照《福建省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)(分地市分年度)》(以下簡(jiǎn)稱《工程造價(jià)計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)》)核定扣除：

(一)辦理清算附送憑證或者資料不符合清算要求，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知限期補(bǔ)正，逾期未補(bǔ)正或者補(bǔ)正后仍不符合要求的;

(二)清算申報(bào)的工程造價(jià)成本扣除金額，高于按照《工程造價(jià)計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)》測(cè)算的金額，又無正當(dāng)理由的。

稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)工程造價(jià)委托鑒定的，以鑒定意見作為是否有正當(dāng)理由的判斷依據(jù)。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因造成無法進(jìn)行工程造價(jià)鑒定的，視為無正當(dāng)理由?！?/p>

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布福建省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局 福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公告2019年第9號(hào)）規(guī)定：“三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅清算申報(bào)的工程造價(jià)成本扣除金額高于按照《工程造價(jià)計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)》測(cè)算的金額，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，予以據(jù)實(shí)扣除?！?/p>

回復(fù)部門：福建省稅務(wù)局納稅服務(wù)中心

十五、人才配件房、公共配套無償移交政府涉稅問題及房產(chǎn)銷售給內(nèi)部員工的涉稅問題

1.配建的人才住房在建成后無償移交給政府是否視同銷售，在增值稅、土地增值稅、契稅及企業(yè)所得稅方面有哪些政策。2.公共配套在建成后是否也視同銷售，在增值稅、土地增值稅、契稅及企業(yè)所得稅方面有哪些政策。3.房地產(chǎn)公司是我司下屬的一個(gè)子公司，房子銷售對(duì)象主要是我司內(nèi)部員工銷售價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)稅務(wù)局是否要進(jìn)行價(jià)格核定，核定價(jià)格與銷售價(jià)額的差額企業(yè)是否需要視同銷售繳納增值稅員工是否繳納個(gè)人所得稅。

答：一、【增值稅】根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定：“第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：……（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外?！?/span>

【土地增值稅】根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。” 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定：“四、細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：……（二）房產(chǎn)所有人、土地作用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的?！?/span>

【契稅】根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號(hào)）規(guī)定：“第二條 在我省境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例、細(xì)則和本辦法的規(guī)定繳納契稅……本辦法所稱承受，是指以受讓、購買、受贈(zèng)、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為……第五條 契稅稅率為3％……（二）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。第八條 有下列情形之一的，減征或者免征契稅：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征……（四）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按本辦法的規(guī)定繳納契稅?！?/span>

【企業(yè)所得稅】根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定：“第九條 企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除;超過年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！备鶕?jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）規(guī)定：“第五十一條 企業(yè)所得稅法第九條所稱公益性捐贈(zèng)，是指企業(yè)通過公益性社會(huì)組織或者縣級(jí)以上人民政府及其部門，用于符合法律規(guī)定的慈善活動(dòng)、公益事業(yè)的捐贈(zèng)?！倍?、根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅法修改后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的通知》（財(cái)稅〔2018〕164號(hào)）規(guī)定：“六、關(guān)于單位低價(jià)向職工售房的政策 單位按低于購置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，符合《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2007〕13號(hào)）第二條規(guī)定的，不并入當(dāng)年綜合所得，以差價(jià)收入除以12個(gè)月得到的數(shù)額，按照月度稅率表確定適用稅率和速算扣除數(shù)，單獨(dú)計(jì)算納稅。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝職工實(shí)際支付的購房?jī)r(jià)款低于該房屋的購置或建造成本價(jià)格的差額×適用稅率－速算扣除數(shù)”根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2007〕13號(hào)）規(guī)定：“一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡(jiǎn)稱單位)在住房制度改革期間，按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益，免征個(gè)人所得稅。二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價(jià)格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。前款所稱差價(jià)部分，是指職工實(shí)際支付的購房?jī)r(jià)款低于該房屋的購置或建造成本價(jià)格的差額?！蹦梢愿鶕?jù)上述文件結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行判斷。如無法自行判斷，請(qǐng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)資料，由其依法進(jìn)行判定。

回復(fù)單位：國(guó)家稅務(wù)總局珠海市金灣區(qū)稅務(wù)局

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