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A企業(yè)原在郊區(qū)有塊地，長期閑置。旁邊的B企業(yè)經(jīng)與A企業(yè)商議，借用該荒地建員工宿舍，約定20年后連房帶地歸還A企業(yè)。10年后，隨著城市的發(fā)展，C房地產(chǎn)公司以1.5億收購了該地塊，經(jīng)協(xié)商最終A得到1.1億，B得到0.4億。這里的問題是A、B公司是否要繳土地增值稅？如何繳？

依據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值。即土地增值稅，是對土地的增值額征稅，A公司轉(zhuǎn)讓了國有土地使用權(quán)，應(yīng)該按取得金的1.1億元計算繳納土地增值稅。B公司被轉(zhuǎn)讓的房屋并沒有取得土地使用權(quán)證，也沒有房產(chǎn)證，沒有土地哪來的土地增值稅？房產(chǎn)應(yīng)該和土地一起轉(zhuǎn)讓時，才產(chǎn)生土地增值稅的納稅義務(wù)。所以B公司不需繳納土地增值稅

參考依據(jù)：

《貴州省土地增值稅清算管理辦法》（貴州省地方稅務(wù)局公告2016年第13號）第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單獨銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫（位）等不能辦理產(chǎn)權(quán)的其他房地產(chǎn)的，不確認(rèn)土地增值稅計稅收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

《江蘇省地方稅務(wù)局公告關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號）文件第四條解讀明確：建成轉(zhuǎn)讓后不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），不屬于土地增值稅征稅范圍，不計收入，也不扣除相關(guān)成本費用。

《土地增值稅暫行條例》第二條所述轉(zhuǎn)讓地上的建筑物及其附著物，并不是分別轉(zhuǎn)讓土地和地上的建筑物及其附著物，所以，僅轉(zhuǎn)讓地上的建筑物及其附著物即發(fā)生應(yīng)稅行為。因此，僅轉(zhuǎn)讓地上的房屋，也屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為。A穗、B公司應(yīng)分別就取得的1.1億元和0.4億元計算繳納土地增值稅。

參考依據(jù)：

總局網(wǎng)站-問題：轉(zhuǎn)讓沒有土地使用權(quán)的房屋或地上建筑物是否應(yīng)該繳納土地增值稅？

問題回復(fù)：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條　轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第二條　條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承，贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第三條　條例第二條所稱的國有土地,是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

第四條　條例第二條所稱的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品.

國家稅務(wù)總局《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。”因此，轉(zhuǎn)讓沒有土地使用權(quán)的房屋、建筑物也應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號）第五條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供長期使用權(quán)的形式，有償讓渡無產(chǎn)權(quán)車庫（車位）、儲藏室（以下簡稱無產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)）等使用權(quán)的，其取得的讓渡收入應(yīng)規(guī)定計算征收土地增值稅。

觀點三：由A匯總繳納

第三種觀點認(rèn)為：根據(jù)《民法典》第397條和《城市房地產(chǎn)管理法》第32條的規(guī)定，土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押等處分時，具有一體化的特色，即其中任何一項權(quán)利的處分將導(dǎo)致另一項權(quán)利隨之處分，房地不可分離。

A公司與B公司的交易實質(zhì)上相當(dāng)于B公司通過代A公司出資建造宿舍等資產(chǎn)，相對應(yīng)地取得在一段期間內(nèi)該資產(chǎn)的使用權(quán)，對A 公司而言，該建筑物符合企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第二十條和第二十一條對于資產(chǎn)的定義，因此應(yīng)確認(rèn)該建筑物為A公司的資產(chǎn)。這里假設(shè)B公司當(dāng)時房屋建造成本為0.2億，即相當(dāng)于B以0.2億的代價取得了所建房屋20年的使用權(quán)，但只使用源了10年，那么A應(yīng)退還B預(yù)付的租金0.1億元，其它0.3億元屬于A公司違反租賃約定支付的違約金。（注：這里為簡化說明，未考慮資金的時間價值）

相應(yīng)地，A應(yīng)就轉(zhuǎn)讓地上建筑物及土地合計取得的1.5億元按“舊房轉(zhuǎn)讓”計算繳納土地增值稅。

總結(jié)

同樣的事項，不同的地方、不同的角度可能會得出不同的結(jié)論，相應(yīng)的土地增值稅的計算結(jié)果也就大相徑庭。結(jié)合以上三個觀點的解析，大家也就知道土地增值稅現(xiàn)實中為什么又叫“土地爭執(zhí)稅”。只有期待土地增值稅立法的落地，能在法律層面對土地增值稅的征稅范圍、征稅對象作出更加明確的規(guī)范，才能更好地減少或是避免相關(guān)的涉稅爭議！