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假設(shè)某房企A集團(tuán)以10個(gè)億的股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，從B公司那里受讓了一塊土地，準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)成商品房對(duì)外銷售。B公司已經(jīng)做完了一級(jí)土地平整，屬于凈地。B公司的老板很精明，找了一個(gè)稅務(wù)顧問給他們出謀劃策。顧問聽完B公司老板的介紹后，當(dāng)即出了個(gè)方案：老板，你將B公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給買家吧，這樣你增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅一個(gè)不用交，最后，AB公司的老板在一起談判，最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格定在了10個(gè)億，買賣成了!

假設(shè)項(xiàng)目總可售建筑面積為20萬平，每平米售價(jià)為10萬元，原始地價(jià)6億元(有票部分)，開發(fā)成本為40億元(假設(shè)均取得9%進(jìn)項(xiàng)稅票)，此處為便于計(jì)算演示，暫不考慮契稅、印花稅，那么未來B公司在開發(fā)完成后對(duì)外銷售時(shí)應(yīng)繳稅負(fù)如下：

增值稅

銷項(xiàng)稅額：(20*10-6)/(1+9%)*9%=16.02億元

進(jìn)項(xiàng)稅額：40/(1+9%)*9%=3.30億元

應(yīng)繳增值稅：進(jìn)項(xiàng)稅額-銷項(xiàng)稅額=12.72億元

附加稅：12.72億*12%=1.53億元

兩項(xiàng)合計(jì)：14.25億元

土地增值稅：[200/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-((40/(1+9%)+6)*1.3+1.53)*60%-((40/(1+9%)+6)*1.3+1.53)*35%=56.20(億元)

企業(yè)所得稅：(200/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-(40/(1+9%)+6+1.53+56.20))*25%=20.89(億元)

三項(xiàng)稅負(fù)總計(jì)：14.25+56.20+20.89=91.34(億元)

現(xiàn)在，咱們轉(zhuǎn)變一下思路，看看最終綜合稅負(fù)會(huì)發(fā)生什么變化：

A集團(tuán)先安排讓B公司將投資強(qiáng)度完成到25%以上(滿足在建工程轉(zhuǎn)讓的基本要求)，而后B公司再將該在建工程以30億元的總價(jià)格打包出售給A集團(tuán)名下的另一控股子公司C，由C公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)并最終對(duì)外銷售，最終的銷售價(jià)格依然定在10萬元/平米。這樣左右手倒騰一下的好處在哪呢，我們接著往下看——

1、B公司將在建工程轉(zhuǎn)讓給C公司時(shí)，應(yīng)繳各項(xiàng)稅費(fèi)如下：

增值稅

銷項(xiàng)稅額：(30-6)/(1+9%)*9%=1.98億元

進(jìn)項(xiàng)稅額：(40*25%]/(1+9%)*9%=0.83億元

應(yīng)繳增值稅：銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=1.15億元

附加稅：1.15*12%=0.138(億元)

兩項(xiàng)合計(jì)：1.288億元

土地增值稅：[30/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-(40*25%/(1+9%)+6)*1.3+0.138]*30%=2.45(億元)

企業(yè)所得稅：(30/(1+9%)+6/(1+9%)*9%-40*25%/(1+9%)-6-0.138-2.45)*25%=2.56(億元)

三項(xiàng)稅負(fù)小計(jì)：1.288+2.45+2.56=6.30(億元)

2、C公司將產(chǎn)品開發(fā)完成并對(duì)外進(jìn)行銷售時(shí)，應(yīng)繳各項(xiàng)稅費(fèi)如下：

增值稅

銷項(xiàng)稅額：200÷(1+9%)*9%=16.51億元

進(jìn)項(xiàng)稅額：30/(1+9%)*9%+40*(1-25%)/(1+9%)*9%=4.95億元

應(yīng)繳增值稅：銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=11.56億元

附加稅：11.56*12%=1.39(億元)

兩項(xiàng)合計(jì)：12.95(億元)

土地增值稅：(200/(1+9%)-(30/(1+9%)+40*(1-25%)/(1+9%)*1.3+1.39)*50%-(30/(1+9%)+40*(1-25%)/(1+9%)*1.3+1.39)*15%=49.69(億元)

(注：假設(shè)購買在建工程再開發(fā)轉(zhuǎn)讓，在建工程購買成本不得作為開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除基數(shù)，不得加計(jì)20%扣除，具體執(zhí)行需參照當(dāng)?shù)囟惥謭?zhí)行口徑。)

企業(yè)所得稅：(200/(1+9%)-30/(1+9%)-40*75%/(1+9%)-1.39-49.69)*25%=19.34(億元)

各項(xiàng)稅負(fù)小計(jì)：12.95+49.69+19.34=81.98(億元)

將前后兩個(gè)階段的各方綜合稅負(fù)合計(jì)，最終數(shù)據(jù)是：6.30+81.98=88.28(億元)。

相比最原始狀態(tài)，應(yīng)用此種籌劃方式之后，綜合稅負(fù)下降了3.06億元(91.34-88.28)

此種方法能夠起到一定節(jié)稅效果，而且效果還不錯(cuò)。唯一的缺點(diǎn)在于操作手續(xù)較為繁瑣(四證需重新辦理)，且在某些城市即便投資強(qiáng)度達(dá)到了25%以上，當(dāng)?shù)卣膊灰欢ńo予辦理在建工程更名。因此，該方案是否可行，還需要各位朋友結(jié)合當(dāng)?shù)囟惥值恼呖趶絹砭唧w分析和判斷。