來源：成都艾聚財
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發(fā)布日期：2021-04-12
依據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，自用的房產(chǎn)，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算繳納，計算公式為：房產(chǎn)稅應納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2%。
其中《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
【案例】某房地產(chǎn)上市公司有一宗別墅用地，占地66667平方米，獲取土地時每平方米平均地價5萬元。為了改善高管生活品質(zhì)，企業(yè)規(guī)劃土地開發(fā)為別墅，產(chǎn)權辦理到企業(yè)名下，分配給高管居住，離職時收回再行分配。
政府批復項目容積率為不高于0.5，不低于0.45。
目前企業(yè)有兩種設計方案(1)別墅建筑面積共30000.15平方米;(2)別墅建筑面積共33333.5平方米。試計算應計入房產(chǎn)原值的土地價格，并從房產(chǎn)稅的角度為企業(yè)推薦方案。
分析：
第一種設計方案：
(1)宗地容積率=建筑面積/占地面積=30000.15/66667=0.45
(2)容積率小于0.5，因此應按照2倍計算土地價格
(3)計入房產(chǎn)原值的地價=應稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價=30000.15平方米*2*5萬元/平方米=300001.5萬元
(4)地價對房產(chǎn)稅的影響金額是=300001.5*(1-30%)*1.2%=2520.012萬元
第二種設計方案：
(1)宗地容積率=建筑面積/占地面積=33333.5/66667=0.5
(2)容積率為0.5，因此應全部地價計入房產(chǎn)原值
(3)計入房產(chǎn)原值的地價=土地面積*土地單價=33333.5*5萬元/平方米=166667.5萬元
(4)地價對房產(chǎn)稅的影響金額是=166667.5*(1-30%)*1.2%=1400.01萬元
對比發(fā)現(xiàn)，第二種設計方案房產(chǎn)稅稅負遠遠低于第一種，因此，從降低房產(chǎn)稅的角度考慮，第二種設計方案更為合適。
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