來源：成都艾聚財
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發(fā)布日期：2021-04-13
最近，接觸了某房地產(chǎn)A公司的老板L君。L君一見面，就喜滋滋地說了一件事：A公司經(jīng)過一年多的努力，終于把項(xiàng)目由單雙頭改為了雙抬頭。他們現(xiàn)在開發(fā)的這個項(xiàng)目采取的是村企合作模式，房屋建成后，A公司需要將40%的物業(yè)作為回遷房返還給村里。按照稅法規(guī)定，這種向他人無償提供不動產(chǎn)的行為需要視同銷售，繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。后來，A公司的稅務(wù)顧問給出了一招：把項(xiàng)目由單抬頭改為雙抬頭，如此一來，就規(guī)避了視同銷售，那么那幾個稅自然也就不用再交了。
考慮到閱讀此文的朋友未必個個都懂“單抬頭、雙抬頭”是什么意思，在此先解釋一下：
單抬頭：四證上載明的權(quán)利人均為一個主體，也就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此種模式之下，村委和房企純粹就是一種利益合作關(guān)系，作為被拆遷戶，將來等著分房就好了，不需要做別的。
雙抬頭：四證上載明的權(quán)利人均為兩個主體，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和村股份公司。此種模式之下，村委分房屬于自建自用，就無需再按視同銷售原則向開發(fā)商征稅。
假設(shè)該項(xiàng)目的總貨值為200億，那么這40%的返還物業(yè)對應(yīng)的貨值即為80億。保守按綜合稅負(fù)率40%計(jì)，那么A公司需承擔(dān)的綜合稅費(fèi)高達(dá)：80億*40%=32億?，F(xiàn)在，一分錢稅都不用再交，的確爽了一把!
看著L君一臉幸福的表情，實(shí)在是不忍潑他的冷水，可是該說的話還是要說的。因?yàn)楸緛韱翁ь^模式對A公司在稅收上極為有利的，可現(xiàn)在卻因?yàn)閷ω敹惲私獠簧?，反其道而行之，最終的結(jié)局如此荒唐!到底咋回事?各位請接著往下細(xì)品：
重點(diǎn)提示：在城市更新中，補(bǔ)繳的那點(diǎn)土地價款簡直可以忽略不計(jì);建安費(fèi)非常之透明，你想做大也幾乎不可能;在此情形之下，最大的成本來自于哪里?來自于拆遷補(bǔ)償費(fèi)!而房企分給村委的那40%物業(yè)，雖然要視同銷售一并計(jì)算收入，但是也同步作為土地獲取成本構(gòu)成的一部分進(jìn)行加計(jì)扣除，這一項(xiàng)對于房地產(chǎn)企業(yè)未來的土增稅方面，是大大的有利!
在收入不變的情況下，成本每減少100單位，稅負(fù)增加的情況如下：
增值稅：100*9%=9單位
土增稅：100*(1+30%)*30%=39單位(這里土增稅適用稅率保守按30%計(jì))
企業(yè)所得稅：(100-39)*25%=15.25單位
三項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)：63.25單位。
稅收損失：80億*63.25%=50.60億。
分析：如果A公司一開始采用的是單抬頭模式，那么雖然前面繳納了32億的稅費(fèi)，但是在將60%的物業(yè)二次銷售環(huán)節(jié)，則可以節(jié)省50.6億的稅金，這樣里外里算下來，A公司最終節(jié)稅18.6億(50.6-32)。
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