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01、定義

非農(nóng)建設(shè)用地，相對于農(nóng)業(yè)建設(shè)用地而言，它是指用于農(nóng)業(yè)之外的一切工程建設(shè)以及其它建設(shè)設(shè)施所占用的土地。

從最早非農(nóng)的劃定產(chǎn)生作為原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展用地，到現(xiàn)在城市更新舊改解決五類用地的不足及為了滿足專項(xiàng)規(guī)劃中可建設(shè)用地面積。

非農(nóng)建設(shè)用地劃定標(biāo)準(zhǔn)為：工商用地，按100平方米/人計(jì)算;居住用地，按100平方米/戶計(jì)算，建筑面積不超過480平方米;公共設(shè)施用地，按200平方米/戶計(jì)算。

集體土地轉(zhuǎn)為國有后，劃定的非農(nóng)建設(shè)用地由符合劃定非農(nóng)建設(shè)用地條件的原集體組織的繼受單位或經(jīng)濟(jì)組織接收。繼受單位現(xiàn)有已占用地應(yīng)首先抵扣其非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)，不足部分可新劃非農(nóng)建設(shè)用地，新劃

02、非農(nóng)原地合作開發(fā)(合作建房)

非農(nóng)建設(shè)用地在沒有辦理用地手續(xù)之前權(quán)屬仍然歸為集體，土地使用權(quán)無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。非農(nóng)建設(shè)用地如若需要辦理用地手續(xù)，那么首要一步是辦理用地規(guī)劃許可證，此時(shí)規(guī)劃許可證書上的用地單位仍然是XXX村股份合作公司。緊接著第二步，簽訂土地出讓合同。村股份公司與城市更新管理局預(yù)先簽署一個(gè)框架協(xié)議，然后再由村股份公司與開發(fā)商簽訂一個(gè)補(bǔ)充合同。簽訂土地出讓合同時(shí)，因尚未補(bǔ)交地價(jià)，因此非農(nóng)建設(shè)用地仍不具備商品性。換言之，此時(shí)只可以開發(fā)建設(shè)，卻無法對外轉(zhuǎn)讓出售。待補(bǔ)交完地價(jià)款以后，更換新的土地證，此證為雙抬頭。到了此時(shí)，村企合作建房(雙抬頭模式)才算正式達(dá)成。

需要注意的是，非農(nóng)建設(shè)用地是沒法做拆遷補(bǔ)償?shù)?，因?yàn)榉寝r(nóng)用地本身有個(gè)大前提就是空地;即使不是空地，政府也是默認(rèn)將其當(dāng)作已完善了地面上的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，將其視為空地處理。

03、非農(nóng)用地的合作模式

1、拆賠方式

由開發(fā)商完善手續(xù)并補(bǔ)繳地價(jià)，開發(fā)商立項(xiàng)并完成開發(fā)建設(shè)，后期待開發(fā)完成后，再將40%物業(yè)回遷房返還給村股份公司。此種模式下，開發(fā)商的成本可控相對有利。村股份公司分得的房子如果二次銷售，則由其自行承擔(dān)相關(guān)稅負(fù)。

2、合作建房

由村股份公司完成立項(xiàng)并成立項(xiàng)目公司，對所在地塊進(jìn)行加名，然后開發(fā)，開發(fā)完成后，雙方4:6分房。此種模式下，村股份公司基本沒有稅費(fèi)，但二次銷售時(shí)則需按規(guī)定繳稅。

3、名為代建，實(shí)為開發(fā)商操盤

由村股份公司立項(xiàng)并建設(shè)，但由開發(fā)商投資資金并開發(fā)，銷售完畢后雙方按4:6進(jìn)行利潤分成?？梢允抢麧?，也可以是房屋，但房屋不利于處置。

04、非農(nóng)成本的扣除

這里面需要重點(diǎn)探討的一個(gè)問題：村股份公司分配所得的物業(yè)，是否可以納入至開發(fā)商的開發(fā)成本，在稅收認(rèn)定上存在差異。在非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行合作開發(fā)模式下，村股份公司與開發(fā)商是合作開發(fā)關(guān)系，村股份公司提供土地，并在物業(yè)建成后，將對應(yīng)面積的返還物業(yè)登記至村股份公司或村民的名下，該返還物業(yè)是合作開發(fā)的收益分配，所以不僅不能納入項(xiàng)目開發(fā)成本，反而會發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的稅費(fèi)，成本較高。

在城市更新模式下，村股份公司與開發(fā)商間存在搬遷補(bǔ)償關(guān)系，村股份公司一般是采取作為物業(yè)原權(quán)利人與申報(bào)主體簽署《搬遷補(bǔ)償協(xié)議》的方式獲得回遷物業(yè)，該回遷物業(yè)成本可以納入項(xiàng)目的開發(fā)成本，抵扣土地增值稅。且回遷物業(yè)登記在村股份公司或村民名下時(shí)，不會發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的稅費(fèi)，相對較為有利。

登記價(jià)與歷史成本(實(shí)際補(bǔ)繳地價(jià))差異的問題處理

根據(jù)《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定的通知》(深府[2011]198號)第七條規(guī)定：

原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地，應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃國土部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。自用的，免繳地價(jià)，用地為非商品性質(zhì);按照本規(guī)定繳清地價(jià)的，用地確定為商品性質(zhì)。

對于已經(jīng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地，權(quán)利人在辦理土地使用權(quán)初始登記時(shí)，可以申請按照合法評估機(jī)構(gòu)核定的市場評估價(jià)進(jìn)行登記。

05、征地返還用地成本知多少

什么是征地返還用地?

所謂的“征地返還用地”，指的是政府征收農(nóng)村集體所有的土地后，返還給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的建設(shè)用地。其實(shí)質(zhì)是政府向被征收人(村集體)支付的實(shí)物補(bǔ)償(約征收面積的10%)，補(bǔ)繳部分出讓金(容積率在3.2以下的，按照基準(zhǔn)地價(jià)的10%;容積率在3.2以上4.5以下的，按照40%;容積率在4.5以上的，按照100%)后即可自由交易的土地。

與禁止交易的原農(nóng)村居民住宅用地(一戶一棟住宅用地、統(tǒng)建樓用地)性質(zhì)不同。

案例：

某村股份公司2017年4月份取得征地返還用地34000平米，容積率4.8，其中住宅占70%，商業(yè)全部自持，占總建筑面積的30%。預(yù)計(jì)銷售單價(jià)為5萬元/平米，補(bǔ)交土地出讓金6500萬元，銷售部分貨值近58億元。請問如何做稅務(wù)籌劃?

由上表大家也可以看出，因?yàn)榉寝r(nóng)建設(shè)用地/征地返還用地的土地成本非常之低廉，甚至可以忽略不計(jì)，在此情形之下，最終的綜合稅負(fù)率將會非常之高。

06、非農(nóng)建設(shè)用地(非農(nóng)指標(biāo))與開發(fā)商合作中的實(shí)務(wù)問題

方式一 規(guī)避土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

征地返還用地可以招拍掛出讓，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后協(xié)議出讓，一般以股權(quán)形式間接轉(zhuǎn)讓，交易條件(交易對價(jià)等因素)須經(jīng)村股東大會4/5通過。

村集體投資/轉(zhuǎn)讓(首次交易)征地返還用地，允許采用由國土局以補(bǔ)充協(xié)議變更土地出讓合同受讓人的方式規(guī)避轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)稅費(fèi)。

也就是說，村股份公司不能直接將征地返還用地確權(quán)在自身名下，再由村股份公司將土地作價(jià)出資至項(xiàng)目公司;而是應(yīng)該先由村股份公司與國土局簽訂土地出讓合同之后，然后開發(fā)商再以補(bǔ)充協(xié)議的形式在這份土地出讓合同中加名，如此就能有效規(guī)避村股份公司因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)從而額外承擔(dān)稅費(fèi)。目前在深圳，可以說，也只有這兩類用地(非農(nóng)建設(shè)/征地返還)才可以使用這種加名方式，通過正規(guī)招拍掛獲得的土地是無法后期加名的。

方式二 返還地如何登記地價(jià)

征地返還用地所繳納的土地出讓金只構(gòu)成其成本的一小部分。

權(quán)利人在辦理土地使用權(quán)首次登記時(shí)，可以申請按照合法評估機(jī)構(gòu)核定的市場評估價(jià)進(jìn)行登記。評估價(jià)超過所交土地出讓金的部分即為村集體所獲土地征收補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為集體所有。

《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定的通知》(深府[2011]198號)第七條規(guī)定：

原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地，應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃國土部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。自用的，免繳地價(jià)，用地為非商品性質(zhì);按照本規(guī)定繳清地價(jià)的，用地確定為商品性質(zhì)。

對于已經(jīng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地，權(quán)利人在辦理土地使用權(quán)初始登記時(shí)，可以申請按照合法評估機(jī)構(gòu)核定的市場評估價(jià)進(jìn)行登記。

方式三 關(guān)于毛地出讓

先由村委依據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺公開招標(biāo)，合作方投標(biāo)，中標(biāo)后，由國土局掛牌出讓該地塊，收回原土地證注銷，將合作條件(受讓人承擔(dān)向村委的實(shí)物補(bǔ)償或現(xiàn)金)寫入《掛牌出讓須知》等出讓文件《土地出讓合同》，該出讓合同標(biāo)明“土地出讓金”為0或補(bǔ)繳的基準(zhǔn)地價(jià)。