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在城市更新項(xiàng)目中，土地獲取成本相對(duì)低廉，同時(shí)針對(duì)拆遷補(bǔ)償支出，開發(fā)企業(yè)難以完全獲取有效的扣除憑證，部分拆遷補(bǔ)償支出可能無(wú)法在土地增值稅中扣除。此外，開發(fā)企業(yè)在一、二線城市更新項(xiàng)目中，通常采取利潤(rùn)型項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略以獲取高產(chǎn)品溢價(jià)，因此形成較高的土地增值率，將面臨較重的土地增值稅稅負(fù)。在此情況下，買房送精裝不但可以成為有效的銷售策略，甚至還可以成為降低稅負(fù)，提升利潤(rùn)的有效方法。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本”，裝修費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本并作為加計(jì)扣除基數(shù)。接下來(lái)，筆者以舉例的方式，分析在城市更新項(xiàng)目產(chǎn)品較高土地增值率情況下，增加裝修成本對(duì)土地增值稅的影響。案例中假設(shè)，銷售單價(jià)6萬(wàn)元，單方土地成本1萬(wàn)元，單方建設(shè)成本5千元，銷售總面積為10萬(wàn)平方米，形成土地增值率為207.69%，毛利潤(rùn)為450,000.00萬(wàn)元，總共應(yīng)交土地增值稅174,750萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為275,250.00萬(wàn)元。

如果采取買房送精裝的銷售策略，假設(shè)單方建設(shè)成本增加500元，但是不提高售價(jià)，此時(shí)形成土地增值率為197.77%，總共應(yīng)交土地增值稅為169,025萬(wàn)元，毛利潤(rùn)445,000.00萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為275,975.00元。

對(duì)比兩者經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，精裝修相比毛坯房，總共增加5,000萬(wàn)元的裝修成本，導(dǎo)致毛利潤(rùn)減少5,000萬(wàn)元，但是土地增值稅減少5,725萬(wàn)元，超過(guò)毛利潤(rùn)減少金額725萬(wàn)元，即通過(guò)增加精裝修成本5000萬(wàn)元，利潤(rùn)總額反而提高725萬(wàn)元。

城市更新項(xiàng)目產(chǎn)品中，采用買房送精裝的銷售策略能夠降低土地增值稅并提高利潤(rùn)總額的原因在于，一方面增加裝修費(fèi)用，能夠計(jì)入開發(fā)成本，擴(kuò)大加計(jì)扣除基數(shù)。另一方面，城市更新項(xiàng)目產(chǎn)品由于處在較高的土地增值率檔次，在原先適用60%稅率的情況下，增加扣除項(xiàng)目金額降低稅負(fù)的效果更加明顯，且節(jié)稅的金額最終能夠彌補(bǔ)增加的裝修費(fèi)用。

最后，買房送精裝雖然作為一種有效的銷售策略，但是在銷售合同中，應(yīng)避免“贈(zèng)送”等字眼，避免引起裝修費(fèi)用視同銷售的稅企爭(zhēng)議。同時(shí)，需對(duì)城市更新項(xiàng)目產(chǎn)品提前做好測(cè)算和規(guī)劃，若采取買房送精裝的銷售策略，建議將裝修金額并入施工合同中，并提供裝修材料明細(xì)，證明裝修成本的真實(shí)性。