亚洲人成网站色7799,国模叶桐尿喷337P人体,无码人妻久久一区二区三区蜜桃,日本无遮挡吸乳视频

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收特點(diǎn)

（一）增值稅計算規(guī)則

房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入“清算”應(yīng)補(bǔ)/留抵增值稅計算規(guī)則（按順序）=銷項(xiàng)稅額-①土地價款抵減銷項(xiàng)稅額-②留抵進(jìn)項(xiàng)稅額-③預(yù)征增值稅

根據(jù)計算規(guī)則，需按上述順序計算應(yīng)補(bǔ)增值稅，進(jìn)項(xiàng)留抵未抵扣完不得抵扣預(yù)征增值稅。

（二） 房地產(chǎn)預(yù)繳制度

《增值稅暫行條例》第十九條對增值稅納稅義務(wù)約定如下“增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間：（一）銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天”，在《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條第四款對該納稅時間進(jìn)行具體約定，“采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天”。針對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售房制度特點(diǎn)，《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十四條規(guī)定，計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

根據(jù)目前政策并無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清算時退還多預(yù)繳的增值稅。預(yù)繳制度后期管理的缺失造成了實(shí)務(wù)中實(shí)際稅負(fù)小于預(yù)繳率的項(xiàng)目資金占用及損失。

根據(jù)上述約定，房地產(chǎn)的納稅時間點(diǎn)為產(chǎn)品交付，即“交樓”與開具增值稅發(fā)票孰早（帶稅率的銷售發(fā)票，非常規(guī)預(yù)售階段的不征稅票據(jù)）。在預(yù)售階段銷售取得的價款均為預(yù)收款，按3%預(yù)繳，交付時結(jié)轉(zhuǎn)納稅，現(xiàn)房交易中，如收款未交付，也屬預(yù)收款方式，需強(qiáng)調(diào)的是，預(yù)收款方式是針對一手交錢一手交貨的直接收款銷售模式，并不專門針對房地產(chǎn)預(yù)售制度。

為避免前文所述因項(xiàng)目實(shí)際增值稅稅負(fù)低于3%預(yù)繳率而項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)無法退稅的風(fēng)險，低增值項(xiàng)目需考慮如何提前納稅時點(diǎn)避免預(yù)繳。假設(shè)項(xiàng)目含稅收入是X，含稅土地及建安成本Y，不考慮三費(fèi)（進(jìn)項(xiàng)發(fā)票少），臨界點(diǎn)（X-Y）/1.09*9%=X/1.09*3%來換算預(yù)繳增值稅的毛利臨界點(diǎn)。

當(dāng)產(chǎn)品含稅毛利率（X-Y）/X小于33.33%時（不含稅毛利率30.58%），項(xiàng)目會出現(xiàn)預(yù)繳大于進(jìn)項(xiàng)的情況，這時候提前截停預(yù)繳增值稅可減少資金占用及無法退稅風(fēng)險。

（三）增量留抵退稅

自2019年4月1日起，試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，納稅人可在增值稅納稅申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還留抵稅額。這對于納稅人來說是重大利好，可以通過增量留抵的規(guī)劃很大程度上緩解預(yù)繳無法退稅帶來的資金壓力。但是由于增量留抵退稅條件限制，只能實(shí)現(xiàn)最多60%的進(jìn)項(xiàng)增量退稅，且2019年4月前取得的進(jìn)項(xiàng)無法退稅，因此可退的留抵進(jìn)項(xiàng)依舊有限。

整理增量留抵退稅的關(guān)鍵點(diǎn)如下：

1.根據(jù)財稅39號文，申請條件一是從2019年4月稅款所屬期起，連續(xù)6個月增量留抵稅額均大于零，且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元；二是納稅信用等級為A級或者B級；三是申請退稅前36個月未發(fā)生騙取留抵退稅、出口退稅或者虛開增值稅專用發(fā)票情形的；四是申請退稅前36個月未因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰兩次及以上；五是自2019年4月1日起未享受即征即退或先征后返（退）政策?！斑B續(xù)六個月增量留抵稅額均大于零”的條件中“連續(xù)六個月”是不可重復(fù)計算的，即此前已申請退稅“連續(xù)六個月”的計算期間，不能再次計算，也就是納稅人一個會計年度中，申請退稅最多兩次。

2.若目前的信用等級為M級，再過六個月可能調(diào)整至B級，如果滿足其他留抵退稅條件，國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司副司長林楓答疑中明確，在申請留抵退稅時滿足條件，就可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅。3.允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進(jìn)項(xiàng)構(gòu)成比例×60%
增量留抵退稅政策核心注意兩方面，一是達(dá)到退稅納稅評級，二是結(jié)合前文增值稅計算規(guī)則，盡量保持盡可能多的退稅增量。

二、增值稅管控目標(biāo)

（一）增量留抵退稅盡快返還（資金收益）

根據(jù)財稅【2018】80號規(guī)定，增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵退稅并不影響企業(yè)城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加的原始計稅基數(shù)，即退稅無其他副作用（之前有企業(yè)擔(dān)心進(jìn)項(xiàng)退稅會導(dǎo)致增值稅交納口徑增加，影響城建稅等增值稅附加稅種交納）。因此增量留抵退稅能緩解房企的資金壓力，提升項(xiàng)目資金收益率。

（二）虧損少預(yù)繳（資金收益、凈利潤提升）

對于全周期虧損的項(xiàng)目，進(jìn)項(xiàng)+銷項(xiàng)抵減大于銷項(xiàng)，預(yù)繳增值稅最后無法實(shí)現(xiàn)退稅在項(xiàng)目清算時將會變成企業(yè)的營業(yè)外支出。

其次預(yù)繳增值稅同時預(yù)繳的附加稅也會造成企業(yè)利潤的減少。對全周期虧損項(xiàng)目最大化的減少增值稅預(yù)繳能獲得1.12倍的利潤提升。

（三）虧損項(xiàng)目多退稅（資金收益、凈利潤提升）

虧損項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)+銷項(xiàng)抵減大于銷項(xiàng)，盡可能的利用增量留抵規(guī)則多退進(jìn)項(xiàng)可以消化清算時多余的進(jìn)項(xiàng)及無法退稅的預(yù)繳增值稅，同樣可以提升企業(yè)資金收益及利潤提升。

（四）價值鏈稅收返還（地方財政返還）大型地產(chǎn)集團(tuán)均有完善的上下游價值鏈，會有自己設(shè)計院、材料公司、監(jiān)理公司、施工企業(yè)、廣告公司、物業(yè)公司等獨(dú)立經(jīng)營的成員企業(yè)，通過合理關(guān)聯(lián)定價開展業(yè)務(wù)，營改增后地方稅源留存比例為50%，在實(shí)際操作中大型企業(yè)集團(tuán)仍可跟地方政府談判增值稅地方留存部分的稅收返還，當(dāng)然，這個價值鏈運(yùn)作只適用盈利項(xiàng)目，虧損項(xiàng)目就不要考慮了。

總結(jié)：增值稅管控的目標(biāo)就是，盈利項(xiàng)目多退稅，合理做好價值鏈規(guī)劃，虧損項(xiàng)目多退稅、少預(yù)繳。

三、全周期稅務(wù)規(guī)劃

（一）拿地環(huán)節(jié)

1、操作方案：提前準(zhǔn)備符合退稅條件的殼公司裝地
按區(qū)設(shè)立拿地殼公司，通過提前規(guī)劃將納稅評級調(diào)整為符合退稅條件的B級，招拍掛中以該公司參拍獲取土地。

2、優(yōu)點(diǎn)：因首年成立或評價年度內(nèi)無主營業(yè)務(wù)收入直接判M，有正常業(yè)務(wù)的次年5月才可變更納稅評級，提前調(diào)整納稅評級可至少提前1.5年申請?jiān)隽苛舻滞硕?。假設(shè)一個10萬方項(xiàng)目，3年開發(fā)周期，4500的建安成本（3年均勻發(fā)生），資金收益率為10%，單項(xiàng)目資金收益匡算達(dá)203萬（4500*10/3*9%*10%*1.5）

3、缺點(diǎn)：會計帳套增多，常規(guī)財務(wù)核算、報稅工作量增加。案例分享：成立一年以上的殼公司，通過法人代表的業(yè)務(wù)培訓(xùn)收取關(guān)聯(lián)方部分培訓(xùn)收入并申報納稅、開具相應(yīng)的發(fā)票，即可有效將納稅評級調(diào)整為B。

（二）施工環(huán)節(jié)

1、開發(fā)節(jié)點(diǎn)滯后項(xiàng)目

1）操作方案：提前調(diào)整納稅評級，參考拿地方案。

2）案例分享：筆者曾主導(dǎo)對管轄的長周期的舊改、報建有問題商業(yè)等項(xiàng)目公司進(jìn)行提前規(guī)劃，將成立時間超1年且已獲取項(xiàng)目但未銷售的三家法人公司提前納稅評級規(guī)劃，使得原不滿足退稅條件公司提前將超過6000多萬申請退稅。

2、價值鏈運(yùn)作：
1）操作方案：通過將集團(tuán)層面的設(shè)計、材料、廣告、電商、物業(yè)等價值鏈公司嫁接在稅收返還洼地，通過合理定價獲取增值稅稅收返還。

該操作有兩個核心事項(xiàng)需要明確：

首先，上述需要有真實(shí)的業(yè)務(wù)，且關(guān)聯(lián)交易需要參考市場合理價格制定，不能純粹以稅務(wù)規(guī)劃作為主要目的，價值鏈公司搭建作為集團(tuán)層面頂層設(shè)置，價值鏈資源整合帶來的協(xié)同效益是核心（如自帶設(shè)計院對拿地即開工的高周轉(zhuǎn)模式協(xié)同、集采帶來的成本收益等），稅務(wù)規(guī)劃是錦上添花的產(chǎn)品。
其次，稅務(wù)收益來源于地方留存比例返還。

2）案例分享：增值稅合理規(guī)劃為在稅收優(yōu)惠地區(qū)（如新疆、西藏、各地保稅港區(qū)等對大型企業(yè)的鼓勵性或非限制性產(chǎn)業(yè)均有一定談判空間），如在業(yè)內(nèi)交流中，筆者獲知有些大型企業(yè)的貿(mào)易、服務(wù)子公司能獲得46%的增值稅返還。簡單算筆數(shù)，假設(shè)設(shè)計費(fèi)按40元/方，材料按50元/方進(jìn)行內(nèi)部關(guān)聯(lián)定價，一個10萬方項(xiàng)目增值稅返還收益為(40*10*6%+50*10*13%)*46%=40.94萬元，對于價值鏈更全、項(xiàng)目成百上千的大型集團(tuán)，也是相當(dāng)可觀的收益，當(dāng)然這個還不包含土增稅的收益。

3、留抵退稅條件動態(tài)監(jiān)控

操作方案：由于不同稅局稅源壓力不同，多個稅局出現(xiàn)排隊(duì)退稅的情況，應(yīng)與當(dāng)?shù)囟惥痔崆皽贤?，在符合退稅條件前提前申請“入門券”。其次需提前進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)認(rèn)證的鋪排工作，通過分批認(rèn)證或提前催收等方式，使留抵進(jìn)項(xiàng)滿足連續(xù)6個月增量且最后一個月增量金額大于50萬的條件；再者經(jīng)過實(shí)踐可知，納稅人可一次申請大于6個月的增量留抵退稅，因此在首次收入結(jié)轉(zhuǎn)前3個月左右提出退稅申請可保證退稅金額最大化的同時防止因地方稅局稅源不足需推遲退稅；

4、虧損項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)不認(rèn)證對預(yù)計增值稅負(fù)低于預(yù)繳率的項(xiàng)目，可按確權(quán)交付時間倒推合理時段，如3個月，在增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取消認(rèn)證期限后，可停止新獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)認(rèn)證，避免結(jié)轉(zhuǎn)時間段先抵扣進(jìn)項(xiàng)，減少后續(xù)可留抵退稅額度（按申報規(guī)則，結(jié)轉(zhuǎn)銷項(xiàng)先抵扣進(jìn)項(xiàng)再抵扣預(yù)繳，而剩余預(yù)繳能否退稅待定，盡量結(jié)轉(zhuǎn)時先抵扣預(yù)繳更有利）；

（三）收入結(jié)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

1、確權(quán)后現(xiàn)售提前納稅時點(diǎn)

1）操作方案：確權(quán)后通過全額提前開票將增值稅納稅義務(wù)時間點(diǎn)提前（注意：不能按實(shí)際回款分次開票，增值稅納稅時間點(diǎn)有且只有一個，首次提前開票即觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)時間點(diǎn)，后期再開的發(fā)票均屬于逾期納稅），開票后回款屬于應(yīng)收款不再預(yù)繳增值稅。

優(yōu)點(diǎn)：對于預(yù)計虧損項(xiàng)目且有大量預(yù)繳提前納稅時點(diǎn)不需要補(bǔ)稅，又能減少預(yù)繳增值稅獲得資金收益和利潤提升；

缺點(diǎn)：1）需要區(qū)分開票前及開票后回款，核算工作量大。

2）部分地方稅局為了比對方便所有回款均需要預(yù)繳增值稅。

3）早開發(fā)票的丟失及重復(fù)開票風(fēng)險；

2）案例分享：對確權(quán)后現(xiàn)房銷售的，因收款與交樓時點(diǎn)較接近，且不存在補(bǔ)退面積差，因此全額開具帶稅率發(fā)票提前納稅時間點(diǎn)，有成功操作的案例，但預(yù)售階段直接開具帶稅率發(fā)票規(guī)避虧損項(xiàng)目的預(yù)繳，實(shí)操中大部分稅務(wù)機(jī)關(guān)會要求先預(yù)繳再結(jié)轉(zhuǎn)。

2、重新落實(shí)動態(tài)監(jiān)控及進(jìn)項(xiàng)認(rèn)證

增值稅留抵退稅、提前納稅時點(diǎn)不預(yù)繳等規(guī)劃都基于項(xiàng)目增值稅動態(tài)增值稅稅負(fù)測算及每個月的增量控制，在結(jié)轉(zhuǎn)后需要重新進(jìn)行詳細(xì)動態(tài)監(jiān)控。

（四）項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)

1、預(yù)繳退稅申請
最近出現(xiàn)了較多的開發(fā)項(xiàng)目最終實(shí)際增值稅負(fù)擔(dān)小于3%的預(yù)繳率，預(yù)繳稅金屬于預(yù)繳性質(zhì)的稅金，并非企業(yè)實(shí)際繳納的稅款，實(shí)質(zhì)上屬于企業(yè)的資產(chǎn)，當(dāng)企業(yè)稅務(wù)注銷時，可以嘗試向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請要求退回未抵減完畢的預(yù)繳稅金，萬一，成功了呢。

2、獲取新項(xiàng)目/注入新業(yè)務(wù)重新開發(fā)（管理平臺收管理費(fèi)）
通過注入新項(xiàng)目或新業(yè)務(wù)重新開發(fā)利用結(jié)余進(jìn)項(xiàng)及預(yù)繳稅金，但實(shí)操中因合作增多，以老主體新獲取土地（尤其項(xiàng)目未完全清算）合作方接受度較低。

3、關(guān)聯(lián)并購獲取進(jìn)項(xiàng)資源

嗯，理論上，還是存在可能的。