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企業(yè)以競(jìng)拍方式取得不動(dòng)產(chǎn)，通常要承擔(dān)整個(gè)交易過程中發(fā)生的稅費(fèi)。同時(shí)，政府為了鼓勵(lì)企業(yè)投資，對(duì)這種情況有時(shí)也會(huì)給予獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助。上述兩類事項(xiàng)如何財(cái)稅處理，將影響資產(chǎn)入賬價(jià)值，從而對(duì)可稅前扣除折舊、應(yīng)稅所得和申報(bào)房產(chǎn)稅產(chǎn)生影響。本文對(duì)此作一探討，供納稅人實(shí)務(wù)操作參考。

案例

甲公司成立于2020年6月，為設(shè)備制造企業(yè)，企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收，屬于增值稅一般納稅人。該公司2020年利潤(rùn)表列報(bào)虧損300萬元。

審計(jì)人員對(duì)甲公司2020年企業(yè)所得稅匯算清繳申報(bào)審核時(shí)，關(guān)注到下列事項(xiàng)：

1.“其他收益”科目記載收到財(cái)政部門匯入獎(jiǎng)勵(lì)資金160萬元。

2.“營(yíng)業(yè)外支出”中反映通過競(jìng)拍方式購(gòu)買房屋、土地繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅和印花稅等260萬元。

據(jù)財(cái)務(wù)經(jīng)理介紹，甲公司與區(qū)人民政府簽訂的招商引資協(xié)議，在A工業(yè)園區(qū)內(nèi)投資固定資產(chǎn)達(dá)1500萬元以上，可獲得獎(jiǎng)勵(lì)資金160萬元。

2020年7月，甲公司在當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ喊l(fā)布的網(wǎng)上公告得知：位于A工業(yè)園區(qū)乙公司因拖欠商業(yè)銀行借款，經(jīng)債權(quán)人起訴，人民法院立案審理后，對(duì)乙公司所擁有廠房13000平方米、土地使用面積32000平方米（2014年自建并投入使用），通過拍賣程序予以處置。公告顯示，拍賣底價(jià)1470萬元，降價(jià)幅度10%。同時(shí)明確，上述不動(dòng)產(chǎn)過戶發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，均由買受方承擔(dān)。

當(dāng)月，甲公司以含稅價(jià)1323萬元競(jìng)拍成交，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，取得各類完稅憑證稅費(fèi)總額260萬元，并辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。依據(jù)相關(guān)文件和資料，確定廠房入賬價(jià)值1323萬元。甲公司據(jù)此計(jì)算可扣除折舊和申報(bào)房產(chǎn)稅。

審計(jì)人員認(rèn)為，甲公司2020年度財(cái)稅處理存在下列稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予以重視。

一、稅收風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

１. 受讓時(shí)未向轉(zhuǎn)讓方索取增值稅專用發(fā)票

甲公司未取得乙公司開具增值稅專用發(fā)票，少抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額63萬元（1323÷1.05×5%）。

審計(jì)人員通過上網(wǎng)搜索并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)了解到，乙公司未注銷工商登記和稅務(wù)登記，只注銷防偽稅控開票系統(tǒng)，屬于非正常戶。按目前操作規(guī)程，如乙公司提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照非正常戶處理規(guī)定進(jìn)行處罰，將其恢復(fù)為正常戶后，即可恢復(fù)防偽稅控開票系統(tǒng)開具增值稅專用發(fā)票。因甲公司在辦理房地產(chǎn)過戶時(shí)已繳納增值稅，乙公司開票不涉及稅款申報(bào)問題。

２. 資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)錯(cuò)誤

甲公司辦理房地產(chǎn)過戶繳納相關(guān)稅費(fèi)不能計(jì)入當(dāng)期損益，應(yīng)資本化?！镀髽I(yè)所得稅實(shí)施條例》第五十八條規(guī)定，外購(gòu)的固定資產(chǎn)，以購(gòu)買價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計(jì)稅基礎(chǔ)。

甲公司為取得不動(dòng)產(chǎn)，按人民法院規(guī)定承擔(dān)了整個(gè)交易所有稅費(fèi)260萬元，是必要支出，其中增值稅63萬元屬于價(jià)外稅，能取得增值稅專用發(fā)票，則按其差額197萬元（260-63）計(jì)入資產(chǎn)價(jià)值。

３. 取得政府補(bǔ)助財(cái)稅處理不恰當(dāng)

取得政府補(bǔ)助160萬元一次性計(jì)入當(dāng)期收益錯(cuò)誤?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——政府補(bǔ)助準(zhǔn)則》規(guī)定，對(duì)取得與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助可選擇總價(jià)法或凈額法核算。

甲公司購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)收到政府補(bǔ)助按總額法核算更恰當(dāng)，能真實(shí)反映固定資產(chǎn)歷史成本，且計(jì)算從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅基數(shù)時(shí)無須調(diào)整。其會(huì)計(jì)處理，應(yīng)先通過“遞延收益”科目核算，然后在資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按合理、系統(tǒng)的方法分期計(jì)入損益。

稅務(wù)處理方面。甲公司取得政府補(bǔ)助，不屬于《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)處理問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕70號(hào)）規(guī)定的不征稅收入范圍，應(yīng)按應(yīng)稅收入一次性計(jì)入當(dāng)期所得。由于財(cái)稅處理方法不同，發(fā)生可抵扣暫時(shí)性差異，應(yīng)通過納稅申報(bào)調(diào)整。

４. 房產(chǎn)稅申報(bào)不正確

由于固定資產(chǎn)入賬金額不正確，申報(bào)房產(chǎn)稅計(jì)稅余值發(fā)生錯(cuò)誤?！?a target="_blank" href="/web/laws/detail-1427.html">財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

甲公司對(duì)其取得的政府補(bǔ)助，不論是采用總額法還是凈額法會(huì)計(jì)處理，都不影響以房屋原值計(jì)算申報(bào)房產(chǎn)稅。

二、化解風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

1.主動(dòng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，取得乙公司開具增值稅專用發(fā)票，增加可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額63萬元。

審計(jì)人員了解到，至2021年3月末，甲公司尚未投產(chǎn)，仍處于建設(shè)期，增值稅留抵稅額137萬元。按照《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)）第七條的相關(guān)規(guī)定，甲公司屬于2019年4月1日后新設(shè)企業(yè)，2020年信用等級(jí)評(píng)定為B級(jí)，如果能在4月取得乙方開具專用發(fā)票，期末留抵稅額200萬元，與2019年3月末增值稅留抵稅額0元比較，增量留抵稅額200萬元，且2020年11月、12月和2021年的1月~4月，連續(xù)6個(gè)月增量留抵稅額大于零，可適用增量留抵退稅額政策，退稅120萬元（200×60%）。

2.更正資產(chǎn)入賬價(jià)值和政府補(bǔ)助會(huì)計(jì)差錯(cuò)。

甲公司取得不動(dòng)產(chǎn)繳納稅費(fèi)260萬元已計(jì)入當(dāng)期損益應(yīng)沖回并計(jì)入資產(chǎn)成本，入賬價(jià)值1520萬元（1323-63+260），沖回當(dāng)期已確認(rèn)的160萬元政府補(bǔ)助，重新確認(rèn)政府補(bǔ)助收益3.33萬元〔160÷（20×12）×5〕。

3.納稅調(diào)整固定資產(chǎn)折舊和攤銷政府補(bǔ)助。

按照甲公司確定該項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值0、使用壽命20年，計(jì)算調(diào)整可稅前扣除固定資產(chǎn)折舊=（1520-1323）÷（20×12）×5=4.10（萬元）。

調(diào)增政府補(bǔ)助應(yīng)稅收入=160-3.33=156.67（萬元）。

但應(yīng)注意的是，甲公司以后每年攤銷遞延收益8萬元（160÷20），在匯算清繳中應(yīng)納稅調(diào)減8萬元。

4.正確申報(bào)房產(chǎn)稅。

2020年應(yīng)申報(bào)房產(chǎn)稅=1520×70%×1.2%÷12×5=5.32（萬元）;

實(shí)際申報(bào)房產(chǎn)稅=1323×70%×1.2%÷12×5=4.63（萬元）;

應(yīng)補(bǔ)繳房產(chǎn)稅=5.32-4.63=0.69（萬元）。

5.重新確認(rèn)虧損額。

經(jīng)調(diào)整資產(chǎn)入賬價(jià)值、政府補(bǔ)助、折舊和補(bǔ)繳房產(chǎn)稅，2020年利潤(rùn)總額=（-300+260-160）-0.69-4.10+3.33=-201.46（萬元）；

當(dāng)年應(yīng)納稅所得額=-201.46+156.67=-44.79（萬元），為稅法認(rèn)定虧損額。

提示

通過對(duì)甲公司以競(jìng)拍方式取得不動(dòng)產(chǎn)案例的剖析，得到以下啟示：一是企業(yè)承擔(dān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)中發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)，除增值稅視具體情況確定外，其他稅費(fèi)應(yīng)資本化；二是對(duì)取得政府補(bǔ)助，按應(yīng)稅收入處理；三是對(duì)于從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)入賬原價(jià)確定計(jì)稅余值。