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房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，不少企業(yè)在樓盤交接后，往往還會發(fā)生后續(xù)支出。近日，2020年度企業(yè)所得稅匯算清繳進(jìn)入沖刺階段，不少房地產(chǎn)企業(yè)財稅負(fù)責(zé)人都在咨詢：對于交房后的后續(xù)支出，如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

案例

某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2017年3月受讓一宗土地用于開發(fā)別墅住宅，總可售建筑面積10萬平方米。2019年10月，甲公司向當(dāng)?shù)胤抗懿块T提交該樓盤的竣工備案資料，并進(jìn)行交付。已知當(dāng)年已售面積8萬平方米，按稅法規(guī)定計算的可售面積單位工程計稅成本為每平方米8000元。2020年1月~12月，甲公司又陸續(xù)銷售尾盤3套住宅，面積1000平方米，該樓盤還陸續(xù)發(fā)生小區(qū)綠化支出1000萬元。后續(xù)發(fā)生的這1000萬元成本，甲公司應(yīng)如何在2020年度企業(yè)所得稅匯算清繳中進(jìn)行稅務(wù)處理？

分析

這個業(yè)務(wù)具有較強的普遍性，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在實務(wù)中都會遇到。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱“31號文件”）第二十八條對企業(yè)計稅成本核算的一般程序的規(guī)定，對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配。其中，應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用，待其實際銷售時再予扣除。31號文件第二十九條同時規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

根據(jù)上述規(guī)定，后續(xù)發(fā)生的1000萬元支出，應(yīng)遵循受益原則和分配原則，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品中進(jìn)行分配。具體來說，該樓盤已售面積=2019年度已銷售面積+2020年度已售面積=80000+1000=81000（平方米），未售面積=總可售建筑面積-已售面積=100000-81000=19000（平方米）。已銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配的計稅成本=后續(xù)支出的計稅成本×（已售面積÷總可售面積×100%）=1000×（81000÷100000×100%）=810（萬元），未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配的后續(xù)支出計稅成本=后續(xù)支出的計稅成本×（未售面積÷總可售面積×100%）=1000×（19000÷100000×100%）=190（萬元）。

根據(jù)計算結(jié)果，甲公司2020年發(fā)生的這1000萬元小區(qū)綠化支出，已銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配810萬元，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分配190萬元。其中，810萬元可在2020年度企業(yè)所得稅匯算清繳時稅前扣除；剩余190萬元，待相應(yīng)的未銷開發(fā)產(chǎn)品實際銷售時，再予扣除。